Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IBAMZX-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38,2 m², piętro 2
Bujwida, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38,2 m²
- Piętro
- 2
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-stare-miasto-odona) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-stare-miasto-od) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 47% wyższa od mediany 214 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 487 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 282 zł/m²) za 38,2 m² wychodzi ok. 661 000 zł — oferta jest o 91% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.03.2025 (595 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Bujwida: 2 ofert sprzedaży (mediana 29 001 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 52 transakcje w 24 miesiące) mediana to 17 282 zł/m², czyli ok. 661 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38,2 m² | 2 | 1 262 000 zł | 33 002 | — |
| Bujwida | 35 m² | 0 | 875 000 zł | 25 000 | 0 m |
| Kołłątaja | 35,1 m² | 2 | 939 000 zł | 26 722 | 111 m |
| ul. Sołtyka | 37 m² | 1 | 799 000 zł | 21 595 | 146 m |
| Sołtyka | 39 m² | — | 799 000 zł | 20 487 | 197 m |
| Sołtyka | 36 m² | — | 740 000 zł | 20 556 | 197 m |
| Bonerowska | 35 m² | 2 | 761 000 zł | 21 743 | 359 m |
| Bonerowska | 34 m² | 2 | 761 200 zł | 22 388 | 359 m |
| Bonerowska | 40 m² | — | 761 000 zł | 19 025 | 359 m |
| Bonerowska | 34,6 m² | — | 761 200 zł | 22 000 | 359 m |
| Bonerowska | 39,9 m² | — | 829 000 zł | 20 756 | 359 m |
| Bonerowska | 37,7 m² | — | 799 000 zł | 21 182 | 359 m |
| Bonerowska | 41,7 m² | 2 | 879 000 zł | 21 079 | 359 m |
| Lubicz | 45,4 m² | — | 1 350 000 zł | 29 729 | 387 m |
| Lubicz | 45 m² | 2 | 1 350 000 zł | 30 000 | 387 m |
| Wielopole | 34,1 m² | 0 | 1 049 000 zł | 30 808 | 493 m |
Mediana podobnych — 21 595 zł/m²; to mieszkanie — 33 002 zł/m² (+53%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 262 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 262 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 262 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.