Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-USE_J1-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 3/8
Brazylijska, Praga-Południe, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 3 z 8
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Praga-Południe
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-poludni) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-poludnie-b)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 194 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 667 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 633 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.10.2026 (27 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2970 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Brazylijska: 24 ofert sprzedaży (mediana 18 328 zł/m²), 40 transakcji w rejestrze (mediana 16 131 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 69 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 667 zł/m², czyli ok. 633 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 3 | 680 000 zł | 17 895 | — |
| Brazylijska | 39 m² | 7 | 695 000 zł | 17 821 | 0 m |
| ul. Brazylijska | 39 m² | — | 799 000 zł | 20 487 | 0 m |
| Brazylijska | 38 m² | 3 | 699 000 zł | 18 395 | 0 m |
| Brazylijska | 38,6 m² | — | 695 000 zł | 18 029 | 0 m |
| Brazylijska | 37,4 m² | 2 | 650 000 zł | 17 370 | 0 m |
| Brazylijska | 38 m² | 3 | 695 000 zł | 18 290 | 0 m |
| Brazylijska | 38,6 m² | 3 | 749 000 zł | 19 429 | 0 m |
| Brazylijska | 38,6 m² | — | 708 000 zł | 18 366 | 0 m |
| Brazylijska | 37,2 m² | — | 610 000 zł | 16 398 | 0 m |
| Brazylijska | 39,1 m² | — | 630 000 zł | 16 121 | 0 m |
| Brazylijska | 38,6 m² | — | 680 000 zł | 17 639 | 0 m |
| Brazylijska | 38,6 m² | 3 | 699 000 zł | 18 132 | 62 m |
| ul. Brazylijska | 38 m² | 2 | 725 000 zł | 19 079 | 131 m |
| Zwycięzców | 42,5 m² | — | 722 000 zł | 16 988 | 149 m |
| Zwycięzców | 42 m² | 8 | 715 000 zł | 17 024 | 149 m |
Mediana podobnych — 17 763 zł/m²; to mieszkanie — 17 895 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 680 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 680 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.