Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TMJTHG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 2
Braniborska, Stare Miasto, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-stare-miasto-bran)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% wyższa od mediany 97 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 900 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 117 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 574 000 zł — oferta jest o 20% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.06.2026 (138 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 6Ulica Braniborska: 141 ofert sprzedaży (mediana 18 475 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 16 755 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 263 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 117 zł/m², czyli ok. 574 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 2 | 689 900 zł | 18 155 | — |
| Braniborska | 32 m² | 1 | 665 000 zł | 20 781 | 0 m |
| Braniborska | 32,5 m² | — | 649 000 zł | 19 969 | 0 m |
| Braniborska | 42 m² | 3 | 699 000 zł | 16 643 | 0 m |
| Braniborska | 42 m² | 4 | 753 100 zł | 17 931 | 0 m |
| Braniborska | 38 m² | 4 | 775 700 zł | 20 413 | 0 m |
| Braniborska | 38,4 m² | — | 710 000 zł | 18 475 | 0 m |
| Braniborska | 37 m² | 5 | 780 500 zł | 21 095 | 0 m |
| Braniborska | 37 m² | 7 | 1 050 000 zł | 28 378 | 0 m |
| Braniborska | 32 m² | 1 | 649 000 zł | 20 281 | 0 m |
| Braniborska | 42 m² | 4 | 827 600 zł | 19 705 | 0 m |
| Braniborska | 38 m² | 3 | 769 700 zł | 20 255 | 0 m |
| Braniborska | 32 m² | 3 | 668 600 zł | 20 894 | 0 m |
| Braniborska | 43 m² | 5 | 760 100 zł | 17 677 | 0 m |
| Braniborska | 32,4 m² | — | 674 600 zł | 20 834 | 0 m |
| Braniborska | 44 m² | 8 | 883 900 zł | 20 089 | 0 m |
Mediana podobnych — 19 777 zł/m²; to mieszkanie — 18 155 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 689 900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 238 zł/m²; I kw. 2025 — 11 639 zł/m²; II kw. 2025 — 12 692 zł/m²; III kw. 2025 — 12 646 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 457 zł/m²; I kw. 2026 — 12 624 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.