Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JLADQY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37 m², parter
Zagórska, KSM-XXV-lecia, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37 m²
- Piętro
- parter z 10
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- KSM-XXV-lecia
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-kielce-ul-zagorska-2-pokojowe-r4q9j) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-ksm-xxv-lecia-z) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-ksm-xxv-lecia-zago) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% niższa od mediany 79 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9139 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7569 zł/m²) za 37 m² wychodzi ok. 280 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.02.2026 (244 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Adresowo, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 270 000 zł na Adresowo, najwyżej 278 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 10,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Zagórska: 27 ofert sprzedaży (mediana 7782 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 7224 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 41 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7569 zł/m², czyli ok. 280 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37 m² | 0 | 270 000 zł | 7297 | — |
| ul. Zagórska | 39 m² | — | 290 000 zł | 7436 | 0 m |
| Zagórska | 34 m² | 3 | 347 000 zł | 10 206 | 0 m |
| Zagórska | 36,2 m² | — | 310 000 zł | 8564 | 0 m |
| ul. Zagórska | 36 m² | — | 329 000 zł | 9139 | 0 m |
| KSM | 40,5 m² | 3 | 405 000 zł | 9998 | 104 m |
| Spółdzielcza | 37,1 m² | — | 350 000 zł | 9434 | 172 m |
| Spółdzielcza | 37 m² | 3 | 320 000 zł | 8649 | 172 m |
| Spółdzielcza | 34 m² | 0 | 325 000 zł | 9559 | 172 m |
| Karola Szymanowskiego | 37 m² | 7 | 280 000 zł | 7568 | 202 m |
| Mazurska | 37 m² | 4 | 345 000 zł | 9324 | 233 m |
| Mazurska | 37 m² | 4 | 299 000 zł | 8081 | 233 m |
| Pomorska | 39,8 m² | — | 409 000 zł | 10 276 | 389 m |
| ul. Pomorska | 40 m² | — | 320 000 zł | 8000 | 389 m |
| Sandomierska | 37 m² | 10 | 399 000 zł | 10 784 | 415 m |
| ul. Bohaterów Warszawy | 42,6 m² | 3 | 305 000 zł | 7160 | 418 m |
Mediana podobnych — 10 531 zł/m²; to mieszkanie — 7297 zł/m² (−31%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 270 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 278 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 278 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 278 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.