Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RTQYSC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37,4 m², piętro 9/9
Wołoska, Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37,4 m²
- Piętro
- 9 z 9
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-woloska-37m2-) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (24 270 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 21 253 zł/m²) za 37,4 m² wychodzi ok. 795 000 zł — oferta jest o 23% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.05.2026 (176 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gethome, Domiporta), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Wołoska: 252 ofert sprzedaży (mediana 23 435 zł/m²), 31 transakcji w rejestrze (mediana 17 135 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 329 transakcji w 24 miesiące) mediana to 21 253 zł/m², czyli ok. 795 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37,4 m² | 9 | 981 152 zł | 26 241 | — |
| Wołoska | 38 m² | 9 | 971 125 zł | 25 590 | 0 m |
| Wołoska | 40,2 m² | 8 | 1 025 135 zł | 25 488 | 0 m |
| Wołoska | 44 m² | 9 | 1 117 524 zł | 25 416 | 0 m |
| Wołoska | 42,8 m² | 2 | 946 410 zł | 22 123 | 0 m |
| Wołoska | 40,3 m² | 9 | 973 145 zł | 24 154 | 0 m |
| Wołoska | 32,5 m² | 9 | 859 281 zł | 26 472 | 0 m |
| Wołoska | 42,8 m² | 3 | 962 187 zł | 22 476 | 0 m |
| Wołoska | 36,3 m² | 7 | 918 734 zł | 25 282 | 0 m |
| Wołoska | 36,4 m² | 9 | 956 257 zł | 26 293 | 0 m |
| Wołoska | 33 m² | 8 | 980 000 zł | 29 697 | 57 m |
| Wołoska | 37 m² | 2 | 960 000 zł | 25 946 | 57 m |
| Domaniewska | 40 m² | 7 | 1 110 000 zł | 27 750 | 83 m |
| Domaniewska | 34,4 m² | 5 | 839 000 zł | 24 404 | 242 m |
| Domaniewska | 34 m² | 3 | 794 000 zł | 23 353 | 242 m |
| Domaniewska | 42,4 m² | — | 780 000 zł | 18 396 | 242 m |
Mediana podobnych — 24 270 zł/m²; to mieszkanie — 26 241 zł/m² (+8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 981 152 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 981 152 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.