Realtby
← Do mieszkania
Realtby · ceny mieszkań

Raport o mieszkaniu

Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty

Nr
R-PL-5WZGLB-20261027
Data
27.10.2026
Przygotował(a)
Dla
Mieszkanie na sprzedaż

2 pokoje, 37 m², piętro 2/3

Trybuny Ludów, Podgórze Duchackie, Kraków

Pokoje
2 pokoje
Powierzchnia
37 m²
Piętro
2 z 3
Rynek
pierwotny
Dzielnica
Podgórze Duchackie

Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-duchac) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-duchackie)

Zdjęcie: Morizon
Cena ofertowa
638 010 zł
17 244 zł/m²
Przedział podobnych ofert
603–627 tys. zł
mediana 615 000 zł
Pozycja do podobnych
+4%
drożej niż podobne
Orientacyjnie do negocjacji
615 000 zł
pierwsza propozycja ≈ 606 000 zł

01Najważniejsze wnioski

  1. 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 610 zł/m²).
  2. 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 003 zł/m²) za 37 m² wychodzi ok. 518 000 zł — oferta jest o 23% wyżej.
  3. 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
  4. 4Na rynku od 18.05.2026 (163 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
  5. 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
  6. 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
  7. 7Ulica TRYBUNY LUDÓW: 98 ofert sprzedaży (mediana 16 086 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 13 252 zł/m²).
  8. 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.

02Cena na tle rynku

oferta 638 010 zł
603 000 zł615 000 zł627 000 zł

Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.

Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 23 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 003 zł/m², czyli ok. 518 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.

03Podobne mieszkania na rynku

2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.

UlicaPow.PiętroCenazł/m²Odległość
To mieszkanie37 m²2638 010 zł17 244—
Trybuny Ludów41 m²3694 876 zł16 9480 m
Trybuny Ludów39 m²1643 850 zł16 5090 m
Trybuny Ludów39 m²3651 750 zł16 7120 m
Trybuny Ludów36 m²0587 966 zł16 3320 m
Trybuny Ludów39 m²1618 184 zł15 8510 m
Trybuny Ludów43 m²0721 104 zł16 7700 m
Trybuny Ludów39 m²2647 800 zł16 6100 m
Trybuny Ludów37 m²2610 955 zł16 5120 m
Trybuny Ludów39 m²3654 640 zł16 7860 m
Trybuny Ludów39 m²3645 645 zł16 5550 m
Trybuny Ludów39 m²0655 000 zł16 7950 m
Trybuny Ludów36 m²3631 240 zł17 5340 m
Trybuny Ludów36 m²2623 900 zł17 3310 m
Trybuny Ludów41 m²0660 132 zł16 1010 m
Trybuny Ludów43 m²2716 760 zł16 6690 m

Mediana podobnych — 16 634 zł/m²; to mieszkanie — 17 244 zł/m² (+4%).

04Historia ceny

Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.

DataPortalZdarzenieCena
27.10.2026Morizondodane638 010 zł
27.10.2026Gratkadodane638 010 zł

05Ulica i okolica

TRYBUNY LUDÓW: na sprzedaż
98
mediana 16 086 zł/m²
Transakcje na ulicy
13 252 zł/m²
6 aktów
Transakcje obok (~600 m)
14 003 zł/m²
23 akty w 24 mies.
Do wynajęcia na ulicy
1
mediana 2400 zł

06Rynek: Kraków

  • Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
  • Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
  • Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
  • Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².

07Metodologia i źródła

Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.

Ceny transakcyjne: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK). Opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Pokazujemy wyłącznie mediany z co najmniej 6 transakcji — bez adresów lokali, stron umów i aktów notarialnych.

Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości, odczytywane codziennie (bez danych kontaktowych i opisów; zdjęcia wyświetlamy bezpośrednio z serwerów portali, prawa do nich mają ich autorzy); zdjęcia lotnicze: ortofotomapa GUGiK (geoportal.gov.pl); historia cen od 27 października 2026. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi.

Cenniki: dane publikowane przez deweloperów w portalu dane.gov.pl na podstawie art. 19b ustawy deweloperskiej (licencja CC0 1.0). To ceny ofertowe brutto, nie ceny transakcyjne; zniknięcie lokalu z cennika nie musi oznaczać jego sprzedaży. Realtby nie jest powiązany z deweloperami, GUGiK ani Ministerstwem Cyfryzacji.