Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-P5CAAJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37 m², piętro 3/4
Tatrzańska, Górna, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Górna
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-gorna-tatrzanska-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-gorna-tatrzanska/ob/) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-kuchnia-z-oknem)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% niższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7810 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6814 zł/m²) za 37 m² wychodzi ok. 252 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.09.2026 (43 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 9,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Tatrzańska: 16 ofert sprzedaży (mediana 7999 zł/m²), 27 transakcji w rejestrze (mediana 6745 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 16 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6814 zł/m², czyli ok. 252 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37 m² | 3 | 249 000 zł | 6730 | — |
| Tatrzańska | 36 m² | 0 | 259 000 zł | 7194 | 0 m |
| ul. Tatrzańska | 36 m² | — | 290 000 zł | 8056 | 0 m |
| Tatrzańska | 39 m² | 3 | 320 000 zł | 8205 | 0 m |
| Tatrzańska | 37 m² | 4 | 310 000 zł | 8378 | 0 m |
| Tatrzańska | 36 m² | 4 | 229 000 zł | 6361 | 0 m |
| Tatrzańska | 37 m² | 4 | 260 000 zł | 7027 | 0 m |
| Tatrzańska | 39 m² | 3 | 299 900 zł | 7690 | 0 m |
| Tatrzańska | 36 m² | 4 | 239 000 zł | 6639 | 0 m |
| Tatrzańska | 38 m² | 0 | 379 000 zł | 9974 | 0 m |
| Karla Dedeciusa | 37 m² | 4 | 277 000 zł | 7487 | 183 m |
| ul. gen. Stefana Grota-Roweckiego | 37 m² | — | 265 000 zł | 7162 | 258 m |
| ul. gen. Stefana Grota-Roweckiego | 37 m² | — | 270 000 zł | 7297 | 258 m |
| Rodakowskiego | 37,7 m² | — | 299 000 zł | 7931 | 442 m |
| Władysława Strzemińskiego | 36 m² | 0 | 325 000 zł | 9028 | 444 m |
| ul. Władysława Strzemińskiego | 36 m² | — | 375 000 zł | 10 417 | 444 m |
Mediana podobnych — 8056 zł/m²; to mieszkanie — 6730 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 249 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 249 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 249 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.