Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KP_3QJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37 m², piętro 6
Pańska, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37 m²
- Piętro
- 6
- Rok budowy
- 1970
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-srodmiescie-p) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-srodmiescie-pans) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkal)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 000 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 23 075 zł/m²) za 37 m² wychodzi ok. 854 000 zł — oferta jest o 5% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.03.2026 (229 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Domiporta, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Pańska: 6 ofert sprzedaży (mediana 22 616 zł/m²), 23 transakcje w rejestrze (mediana 19 320 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 80 transakcji w 24 miesiące) mediana to 23 075 zł/m², czyli ok. 854 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37 m² | 6 | 810 000 zł | 21 892 | — |
| Złota | 38 m² | 3 | 849 000 zł | 22 342 | 197 m |
| Złota | 30 m² | 6 | 998 000 zł | 33 267 | 197 m |
| ul. Emilii Plater 55 | 35 m² | 5 | 985 000 zł | 28 143 | 205 m |
| Śliska | 36,9 m² | — | 715 000 zł | 19 377 | 252 m |
| Emilii Plater | 41 m² | 3 | 940 000 zł | 22 938 | 286 m |
| Pańska | 36,9 m² | 0 | 649 000 zł | 17 574 | 288 m |
| Pańska | 37,5 m² | 10 | 849 000 zł | 22 640 | 288 m |
| Sienna | 37 m² | 0 | 800 000 zł | 21 622 | 320 m |
| Sienna | 38,1 m² | 2 | 710 000 zł | 18 635 | 320 m |
| ul. Icchoka Lejba Pereca | 39,5 m² | 7 | 720 000 zł | 18 228 | 355 m |
| ul. Icchoka Lejba Pereca | 39,5 m² | 7 | 730 000 zł | 18 481 | 355 m |
| Pereca | 39,5 m² | 7 | 865 000 zł | 21 899 | 368 m |
| Grzybowska | 38,8 m² | — | 725 000 zł | 18 686 | 458 m |
| Chmielna | 36,8 m² | — | 899 000 zł | 24 429 | 462 m |
| Chmielna | 43,1 m² | — | 1 396 764 zł | 32 400 | 462 m |
Mediana podobnych — 26 812 zł/m²; to mieszkanie — 21 892 zł/m² (−18%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 810 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 810 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 810 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 810 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.