Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IZTY8T-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37 m², piętro 3
ul. Macieja Miechowity, Olsza, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37 m²
- Piętro
- 3
- Dzielnica
- Olsza
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-olsza-ul-macieja-miechowity-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-pradnik-czerwony-m) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-pradnik-czerwon)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 17% niższa od mediany 255 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 954 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 931 zł/m²) za 37 m² wychodzi ok. 478 000 zł — oferta jest o 9% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.10.2026 (7 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Adresowo, Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,9% rocznie brutto.
- 7Ulica MACIEJA MIECHOWITY: 9 ofert sprzedaży (mediana 14 054 zł/m²), 31 transakcji w rejestrze (mediana 13 194 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 80 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 931 zł/m², czyli ok. 478 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37 m² | 3 | 520 000 zł | 14 054 | — |
| Miechowity | 37 m² | 3 | 532 000 zł | 14 378 | 0 m |
| Miechowity | 37 m² | 2 | 550 000 zł | 14 865 | 0 m |
| ul. Żułowska | 33,9 m² | 2 | 549 000 zł | 16 180 | 281 m |
| Młyńska | 44 m² | 1 | 659 000 zł | 14 977 | 288 m |
| Młyńska | 39 m² | 7 | 659 000 zł | 16 897 | 288 m |
| Młyńska | 44 m² | 1 | 660 000 zł | 15 000 | 288 m |
| Żułowska | 33 m² | 2 | 549 000 zł | 16 636 | 527 m |
| ul. Żułowska | 34 m² | — | 595 000 zł | 17 500 | 527 m |
| Dobrego Pasterza | 44,3 m² | — | 815 000 zł | 18 414 | 639 m |
| Dobrego Pasterza | 43 m² | 0 | 699 000 zł | 16 256 | 639 m |
| Dobrego Pasterza | 38,6 m² | 5 | 770 000 zł | 19 964 | 639 m |
| ul. Dobrego Pasterza | 38 m² | — | 850 000 zł | 22 368 | 639 m |
| Pilotów | 44 m² | 3 | 688 000 zł | 15 636 | 705 m |
| Celarowska | 36,5 m² | — | 549 000 zł | 15 058 | 762 m |
| Łepkowskiego | 41,8 m² | — | 613 872 zł | 14 700 | 765 m |
Mediana podobnych — 16 468 zł/m²; to mieszkanie — 14 054 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 520 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 520 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 520 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.