Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YP_LFY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36,9 m²
Kościuszki, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36,9 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% niższa od mediany 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (31 994 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 212 zł/m²) za 36,9 m² wychodzi ok. 709 000 zł — oferta jest o 34% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 6Ulica TADEUSZA KOŚCIUSZKI: 54 ofert sprzedaży (mediana 31 992 zł/m²), 27 transakcji w rejestrze (mediana 23 558 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 159 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 212 zł/m², czyli ok. 709 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36,9 m² | — | 950 000 zł | 25 724 | — |
| Kościuszki | 31,1 m² | — | 995 000 zł | 31 994 | 0 m |
| Tadeusza Kościuszki | 36 m² | 0 | 1 199 000 zł | 33 306 | 0 m |
| Tadeusza Kościuszki | 36 m² | 1 | 950 000 zł | 26 389 | 0 m |
| Tadeusza Kościuszki | 36 m² | 1 | 1 169 000 zł | 32 472 | 0 m |
| Kościuszki | 36,5 m² | — | 1 169 000 zł | 31 992 | 0 m |
| Kościuszki | 33,2 m² | 1 | 1 090 000 zł | 32 871 | 0 m |
| Stachowicza | 41 m² | 4 | 999 000 zł | 24 366 | 267 m |
| Wygoda | 31,1 m² | — | 679 900 zł | 21 834 | 432 m |
| Filarecka | 38,8 m² | 0 | 730 000 zł | 18 814 | 482 m |
| ul. Filarecka | 31 m² | — | 649 000 zł | 20 936 | 482 m |
| Zagrody | 36 m² | 2 | 612 000 zł | 17 000 | 581 m |
| Barska | 37 m² | 2 | 967 980 zł | 26 162 | 596 m |
| Barska | 43,7 m² | — | 999 000 zł | 22 871 | 596 m |
| Marszałka Józefa Piłsudskiego | 38 m² | 5 | 879 000 zł | 23 132 | 826 m |
| Marszałka Józefa Piłsudskiego | 36 m² | 4 | 845 940 zł | 23 498 | 826 m |
Mediana podobnych — 22 144 zł/m²; to mieszkanie — 25 724 zł/m² (+16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 950 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.