Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IGOWLN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37,1 m², piętro 4/4
Konwaliowa, Zielone Wzgórza, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37,1 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rok budowy
- 1988
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Zielone Wzgórza
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-zielone-wzgo) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bialystok-zielone-wzgorza) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-bialystok-konwaliowa-3) · Nieruchomości-online (bialystok.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszka)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 6 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 485 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8108 zł/m²) za 37,1 m² wychodzi ok. 301 000 zł — oferta jest o 26% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.04.2026 (190 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 16 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Konwaliowa: 6 ofert sprzedaży (mediana 10 237 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 7612 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 6 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 31 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8108 zł/m², czyli ok. 301 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37,1 m² | 4 | 380 000 zł | 10 243 | — |
| Konwaliowa | 37,1 m² | — | 389 000 zł | 10 485 | 67 m |
| Konwaliowa | 39 m² | — | 399 000 zł | 10 231 | 67 m |
| Zielonogórska | 42 m² | 1 | 375 000 zł | 8929 | 275 m |
| ul. Wrocławska | 37 m² | — | 520 000 zł | 14 054 | 751 m |
| Upalna | 40 m² | 2 | 608 000 zł | 15 200 | 951 m |
| ul. Generała Władysława Sikorskiego | 31,4 m² | 9 | 325 000 zł | 10 350 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 10 485 zł/m²; to mieszkanie — 10 243 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 380 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 380 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 380 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 380 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9998 zł/m² z 2276 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 16 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.