Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WDGEIX-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37 m², piętro 1/2
Franza Petera Schuberta, Krzyki, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Krzyki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-krzyki-franza-pet) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-krzyki-franza-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 821 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 839 zł/m²) za 37 m² wychodzi ok. 438 000 zł — oferta jest o 8% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.05.2026 (169 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Franza Petera Schuberta: 200 ofert sprzedaży (mediana 12 000 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 11 795 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 46 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 839 zł/m², czyli ok. 438 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37 m² | 1 | 473 280 zł | 12 791 | — |
| Franza Petera Schuberta | 37 m² | 1 | 475 703 zł | 12 857 | 0 m |
| Schuberta | 42,1 m² | — | 525 875 zł | 12 500 | 0 m |
| ul. Franza Petera Schuberta | 37,3 m² | — | 475 703 zł | 12 750 | 0 m |
| Franza Petera Schuberta | 37 m² | 2 | 479 434 zł | 12 958 | 0 m |
| Franza Petera Schuberta | 36,3 m² | — | 450 702 zł | 12 423 | 0 m |
| Franza Petera Schuberta | 37 m² | 1 | 460 288 zł | 12 440 | 0 m |
| ul. Franza Petera Schuberta | 37,3 m² | — | 479 434 zł | 12 850 | 0 m |
| Schuberta | 37,8 m² | — | 460 288 zł | 12 193 | 0 m |
| Vivaldiego | 42,2 m² | — | 649 000 zł | 15 379 | 286 m |
| Ryszarda Wagnera | 40 m² | 3 | 579 900 zł | 14 498 | 357 m |
| ul. Igora Strawińskiego | 40 m² | — | 560 000 zł | 14 000 | 629 m |
| Krzyki | 36,3 m² | 1 | 450 579 zł | 12 420 | 767 m |
| Buforowa | 36,4 m² | 3 | 560 000 zł | 15 385 | 810 m |
| Buforowa | 40 m² | 1 | 620 000 zł | 15 500 | 810 m |
| Buforowa | 37,7 m² | — | 470 000 zł | 12 480 | 810 m |
Mediana podobnych — 12 958 zł/m²; to mieszkanie — 12 791 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 473 280 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 473 280 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 238 zł/m²; I kw. 2025 — 11 639 zł/m²; II kw. 2025 — 12 692 zł/m²; III kw. 2025 — 12 646 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 457 zł/m²; I kw. 2026 — 12 624 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.