Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Y5UBOM-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37 m², piętro 8
Dymińska, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37 m²
- Piętro
- 8
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-zoliborz-dymi) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-zoliborz-ul-dyminska-2-pok) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-zoliborz-dyminsk) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2685)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 504 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 604 zł/m²) za 37 m² wychodzi ok. 688 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.07.2026 (93 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Adresowo, Gratka, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 680 000 zł na Morizon, najwyżej 690 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Dymińska: 10 ofert sprzedaży (mediana 17 540 zł/m²), 9 transakcji w rejestrze (mediana 18 937 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 36 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 604 zł/m², czyli ok. 688 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37 m² | 8 | 680 000 zł | 18 378 | — |
| Dymińska | 37 m² | 5 | 630 000 zł | 17 027 | 0 m |
| Dymińska | 37 m² | — | 649 000 zł | 17 541 | 0 m |
| Dymińska | 37 m² | 5 | 620 000 zł | 16 757 | 125 m |
| Dymińska | 37 m² | 10 | 625 000 zł | 16 892 | 131 m |
| gen. Józefa Zajączka | 37 m² | 0 | 579 000 zł | 15 649 | 347 m |
| ul. Pokorna 2 | 38 m² | — | 1 036 700 zł | 27 282 | 636 m |
| ul. Pokorna | 35 m² | — | 900 000 zł | 25 714 | 661 m |
| Zakroczymska | 32 m² | 1 | 729 000 zł | 22 781 | 897 m |
| Bonifraterska | 39 m² | 2 | 850 000 zł | 21 795 | 897 m |
| Bonifraterska | 44 m² | 1 | 819 000 zł | 18 614 | 897 m |
| Bonifraterska | 39 m² | 1 | 929 000 zł | 23 821 | 915 m |
| Dubois | 38,6 m² | 5 | 780 000 zł | 20 207 | 972 m |
| Wałowa | 39,1 m² | 9 | 799 000 zł | 20 435 | 980 m |
| Dubois | 37,8 m² | 3 | 749 000 zł | 19 815 | 982 m |
| Lewartowskiego | 36 m² | — | 850 000 zł | 23 611 | 998 m |
Mediana podobnych — 20 199 zł/m²; to mieszkanie — 18 378 zł/m² (−9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 680 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 690 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 680 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 680 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.