Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RVHQ72-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37 m²
Dunajecka, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 710 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 612 zł/m²) za 37 m² wychodzi ok. 578 000 zł — oferta jest o 28% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.09.2026 (30 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 6Ulica Dunajecka: 5 ofert sprzedaży (mediana 14 535 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 111 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 612 zł/m², czyli ok. 578 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37 m² | — | 739 000 zł | 19 973 | — |
| Bitwy Warszawskiej 1920 r. | 35,7 m² | — | 770 000 zł | 21 593 | 261 m |
| ul. Siewierska | 38 m² | 0 | 750 000 zł | 19 737 | 276 m |
| Białobrzeska | 39,1 m² | 6 | 850 000 zł | 21 739 | 285 m |
| Grójecka | 36,9 m² | — | 590 000 zł | 15 989 | 288 m |
| Grójecka | 42,9 m² | 6 | 695 000 zł | 16 219 | 288 m |
| Grójecka | 37 m² | 3 | 684 500 zł | 18 500 | 356 m |
| Skarżyńskiego | 36,5 m² | — | 585 000 zł | 16 027 | 363 m |
| Grójecka | 37,8 m² | 4 | 689 000 zł | 18 228 | 394 m |
| ul. Baśniowa | 33 m² | — | 750 000 zł | 22 727 | 430 m |
| Trzech Budrysów | 38 m² | — | 780 000 zł | 20 526 | 436 m |
| ul. Trzech Budrysów | 40 m² | — | 695 000 zł | 17 375 | 443 m |
| Grójecka | 43,4 m² | — | 727 000 zł | 16 755 | 460 m |
| Grójecka | 38 m² | — | 745 000 zł | 19 605 | 460 m |
| ul. Grójecka | 36 m² | — | 739 000 zł | 20 528 | 460 m |
| Grójecka | 38 m² | 4 | 740 000 zł | 19 474 | 460 m |
Mediana podobnych — 18 257 zł/m²; to mieszkanie — 19 973 zł/m² (+9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 739 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.