Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-80GZNK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m², piętro 3/6
Wyścigowa, Lublin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- 3 z 6
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-lublin-ul-wyscigowa-2-pokojowe-w1c4) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-wyscigowa-36m2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-wyscigowa/ob/44862) · Nieruchomości-online (lublin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% wyższa od mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 240 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 249 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 405 000 zł — oferta jest o 9% wyżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 31.10.2025 (362 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 33 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Adresowo, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2230 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Wyścigowa: 15 ofert sprzedaży (mediana 13 434 zł/m²), 35 transakcji w rejestrze (mediana 12 439 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 44 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 249 zł/m², czyli ok. 405 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 3 | 440 640 zł | 12 240 | — |
| ul. Nowy Świat 4 | 38 m² | — | 467 880 zł | 12 313 | 347 m |
| Nowy Świat | 38 m² | — | 410 000 zł | 10 790 | 347 m |
| Nowy Świat | 37 m² | 0 | 425 000 zł | 11 487 | 347 m |
| Dziesiąta | 39 m² | 1 | 467 880 zł | 12 000 | 742 m |
| ul. Piaskowa | 35 m² | — | 170 000 zł | 4857 | 826 m |
| Kunickiego | 31,5 m² | 0 | 377 000 zł | 11 980 | 868 m |
| Wrotkowska | 35 m² | 4 | 449 190 zł | 12 834 | 982 m |
| Wrotkowska | 35 m² | 1 | 447 407 zł | 12 783 | 982 m |
| Wrotkowska | 35 m² | 0 | 418 592 zł | 11 960 | 982 m |
| ul. Jacka Przybylskiego | 31 m² | — | 280 000 zł | 9032 | 1,3 km |
| Jacka Przybylskiego | 38 m² | 2 | 315 000 zł | 8290 | 1,3 km |
| Za Cukrownią | 39,1 m² | 1 | 437 900 zł | 11 188 | 1,3 km |
| Za Cukrownią | 36,4 m² | 1 | 408 000 zł | 11 197 | 1,3 km |
| Za Cukrownią | 36,4 m² | 1 | 407 999 zł | 11 197 | 1,3 km |
| Za Cukrownią | 39,3 m² | 1 | 439 999 zł | 11 196 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 11 185 zł/m²; to mieszkanie — 12 240 zł/m² (+9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 440 640 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 440 640 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 440 640 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 440 640 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 638 zł/m² z 2892 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 33 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.