Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-C85RJ1-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m², parter
Szaserów, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-poludnie-s) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-poludni) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2648)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 222 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 079 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 579 000 zł — oferta jest o 5% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.02.2026 (243 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,5% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Szaserów: 20 ofert sprzedaży (mediana 17 111 zł/m²), 31 transakcji w rejestrze (mediana 14 705 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 77 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 079 zł/m², czyli ok. 579 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 0 | 550 000 zł | 15 278 | — |
| Szaserów | 38 m² | — | 660 000 zł | 17 368 | 0 m |
| Szaserów | 36 m² | — | 620 000 zł | 17 222 | 0 m |
| ul. Szaserów | 37 m² | — | 629 000 zł | 17 000 | 0 m |
| Szaserów | 43 m² | 1 | 860 000 zł | 20 000 | 0 m |
| Szaserów | 37,5 m² | — | 659 000 zł | 17 573 | 0 m |
| Szaserów | 37,5 m² | 8 | 599 000 zł | 15 973 | 0 m |
| ul. Stanisława Żółkiewskiego | 35 m² | — | 590 000 zł | 16 857 | 478 m |
| Olszynki Grochowskiej | 35,4 m² | 2 | 615 000 zł | 17 373 | 513 m |
| Domeyki | 36,4 m² | 1 | 790 000 zł | 21 703 | 608 m |
| ul. Szaserów | 41 m² | — | 669 000 zł | 16 317 | 654 m |
| ul. Tomasza Zana 2 | 37,2 m² | 3 | 780 360 zł | 21 000 | 742 m |
| ul. Załęże | 38 m² | 1 | 642 447 zł | 16 907 | 750 m |
| ul. Boremlowska | 38 m² | 1 | 650 000 zł | 17 105 | 817 m |
| Boremlowska | 38,7 m² | — | 650 000 zł | 16 783 | 817 m |
| Biskupia | 36 m² | 0 | 549 000 zł | 15 250 | 993 m |
Mediana podobnych — 21 325 zł/m²; to mieszkanie — 15 278 zł/m² (−28%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 550 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.