Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ABHQIG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36,2 m²
Srebrna, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36,2 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-wola-ul-srebrna-2-pokojowe) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2690)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 91 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 727 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 181 zł/m²) za 36,2 m² wychodzi ok. 623 000 zł — oferta jest o 16% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Srebrna: 21 ofert sprzedaży (mediana 27 503 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 28 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 181 zł/m², czyli ok. 623 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36,2 m² | — | 724 438 zł | 19 990 | — |
| Srebrna | 43 m² | 1 | 1 240 576 zł | 28 851 | 0 m |
| Srebrna | 36 m² | 7 | 678 000 zł | 18 833 | 0 m |
| Srebrna | 37 m² | 7 | 690 000 zł | 18 649 | 0 m |
| Srebrna | 43,5 m² | — | 1 240 576 zł | 28 532 | 0 m |
| Srebrna | 38 m² | — | 990 000 zł | 26 053 | 0 m |
| Srebrna | 37 m² | 7 | 678 000 zł | 18 324 | 77 m |
| ul. Platynowa | 38 m² | — | 680 000 zł | 17 895 | 96 m |
| Miedziana | 43 m² | 1 | 1 639 700 zł | 38 133 | 128 m |
| Miedziana | 33 m² | 3 | 858 000 zł | 26 000 | 128 m |
| ul. Sienna | 35 m² | — | 945 000 zł | 27 000 | 348 m |
| Aleje Jerozolimskie | 38,2 m² | 5 | 597 000 zł | 15 628 | 369 m |
| ul. Nowogrodzka | 36,6 m² | 4 | 765 000 zł | 20 879 | 406 m |
| Towarowa | 41,8 m² | 21 | 1 950 000 zł | 46 606 | 423 m |
| ul. Kolejowa | 35 m² | 2 | 893 698 zł | 25 534 | 436 m |
| Prosta | 34 m² | 27 | 1 299 000 zł | 38 206 | 449 m |
Mediana podobnych — 34 635 zł/m²; to mieszkanie — 19 990 zł/m² (−42%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 724 438 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 724 438 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.