Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZRVWSL-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m²
ul. Sowia, Krzyki, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
- Dzielnica
- Krzyki
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-krzyki-ul-sowia-2-pokojowe-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% niższa od mediany 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 359 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 311 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 407 000 zł — oferta jest o 28% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Sowia: 3 ofert sprzedaży (mediana 12 984 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 9 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 311 zł/m², czyli ok. 407 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | — | 520 000 zł | 14 444 | — |
| Okolice ul.Turawskiej | 39 m² | 1 | 429 000 zł | 11 000 | 455 m |
| okolice ul. Łódzkiej | 40,7 m² | 3 | 480 000 zł | 11 805 | 455 m |
| okolice Sky Tower | 40 m² | 2 | 629 000 zł | 15 725 | 523 m |
| okolice ul. krzycka | 39 m² | 4 | 610 000 zł | 15 641 | 534 m |
| okolice ul. sokola | 43 m² | 4 | 680 000 zł | 15 814 | 695 m |
| Przyjaźni | 37 m² | — | 548 650 zł | 14 832 | 751 m |
| Przyjaźni | 41 m² | — | 620 000 zł | 15 122 | 751 m |
| ul. ok. Przyjaźni | 42,2 m² | 2 | 615 000 zł | 14 574 | 830 m |
| Krzyki | 35,8 m² | 5 | 580 000 zł | 16 210 | 908 m |
| Krzyki | 39,1 m² | 7 | 609 066 zł | 15 569 | 941 m |
| Rymarska | 35,6 m² | — | 579 000 zł | 16 250 | 951 m |
| Braterska | 39 m² | 8 | 599 000 zł | 15 359 | 979 m |
| Braterska | 38 m² | 6 | 614 484 zł | 16 171 | 979 m |
| Braterska | 33 m² | 6 | 564 451 zł | 17 105 | 979 m |
| Braterska | 39 m² | 8 | 617 047 zł | 15 822 | 979 m |
Mediana podobnych — 15 825 zł/m²; to mieszkanie — 14 444 zł/m² (−9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 520 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.