Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HJ2CV8-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36,2 m²
Rudzka, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36,2 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,przy-lesie/26947982.)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 9 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9694 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 11 441 zł/m²) za 36,2 m² wychodzi ok. 414 000 zł — oferta jest o 17% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Ulica Rudzka: 23 ofert sprzedaży (mediana 9720 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 9 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 9 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 441 zł/m², czyli ok. 414 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36,2 m² | — | 343 900 zł | 9500 | — |
| Rudzka | 35 m² | 1 | 340 195 zł | 9720 | 0 m |
| ul. Rudzka | 35,8 m² | 1 | 340 195 zł | 9500 | 100 m |
| ul. Rudzka | 31,8 m² | 2 | 333 690 zł | 10 500 | 112 m |
| ul. Pabianicka | 35 m² | 1 | 329 450 zł | 9413 | 148 m |
| Górna | 34,4 m² | 1 | 336 826 zł | 9800 | 269 m |
| ul. Starorudzka | 33,2 m² | 1 | 321 846 zł | 9694 | 1,1 km |
| Polesie | 37 m² | — | 289 000 zł | 7811 | 1,1 km |
| Polesie | 42 m² | — | 340 000 zł | 8095 | 1,1 km |
| ul. Komunalna | 30 m² | 1 | 349 000 zł | 11 633 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 9694 zł/m²; to mieszkanie — 9500 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 343 900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.