Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-8H8HNY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m², piętro 9
Podwale, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- 9
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-stare-miasto-podw) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu,)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 34% wyższa od mediany 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 680 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 926 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 429 000 zł — oferta jest o 110% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.04.2026 (196 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 899 964 zł na Nieruchomości-online, najwyżej 919 800 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2890 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Podwale: 38 ofert sprzedaży (mediana 20 746 zł/m²), 20 transakcji w rejestrze (mediana 13 490 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 32 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 926 zł/m², czyli ok. 429 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 9 | 899 964 zł | 24 999 | — |
| ul. Podwale | 39 m² | — | 799 000 zł | 20 487 | 0 m |
| Krawiecka | 34,3 m² | — | 495 000 zł | 14 423 | 124 m |
| ul. Oławska | 36 m² | — | 700 000 zł | 19 444 | 200 m |
| okolice ul. Wita Stwosza | 32,4 m² | 4 | 559 000 zł | 17 253 | 262 m |
| Łaciarska | 39 m² | 2 | 799 999 zł | 20 513 | 275 m |
| Bernardyńska | 30,6 m² | — | 823 678 zł | 26 900 | 295 m |
| Bernardyńska | 38,6 m² | 1 | 1 234 240 zł | 32 000 | 295 m |
| Bernardyńska | 30,1 m² | 1 | 961 920 zł | 32 000 | 295 m |
| okolice Kazimierza Wielkiego | 40 m² | 4 | 500 000 zł | 12 500 | 315 m |
| Kazimierza Wielkiego | 32 m² | 0 | 529 000 zł | 16 531 | 318 m |
| Kazimierza Wielkiego | 37,3 m² | — | 570 000 zł | 15 273 | 318 m |
| okolice Św.Katarzyny | 33,6 m² | 2 | 545 000 zł | 16 201 | 328 m |
| Mennicza | 34 m² | 0 | 599 000 zł | 17 618 | 331 m |
| Mennicza | 36 m² | 0 | 635 000 zł | 17 639 | 331 m |
| okolice ul. Czarnieckiego | 39,1 m² | 9 | 529 000 zł | 13 529 | 350 m |
Mediana podobnych — 16 667 zł/m²; to mieszkanie — 24 999 zł/m² (+50%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 919 800 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 899 964 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.