Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OGQD7A-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m², parter
Mokotowska, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- parter
- Rok budowy
- 1900
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-srodmiescie-moko) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-srodmiescie-m) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 496 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 22 607 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 814 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.06.2026 (128 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Mokotowska: 17 ofert sprzedaży (mediana 32 203 zł/m²), 35 transakcji w rejestrze (mediana 27 118 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 122 transakcje w 24 miesiące) mediana to 22 607 zł/m², czyli ok. 814 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 0 | 850 000 zł | 23 611 | — |
| Mokotowska | 34 m² | 6 | 1 088 000 zł | 32 000 | 0 m |
| Marszałkowska | 41 m² | — | 795 000 zł | 19 390 | 209 m |
| Marszałkowska | 38,8 m² | 7 | 860 000 zł | 22 165 | 209 m |
| Marszałkowska | 40,6 m² | — | 819 000 zł | 20 177 | 209 m |
| Marszałkowska | 42 m² | 6 | 795 000 zł | 18 929 | 209 m |
| Marszałkowska | 41,9 m² | — | 999 000 zł | 23 865 | 209 m |
| Aleja Wyzwolenia | 34 m² | 4 | 1 000 000 zł | 29 412 | 233 m |
| Lwowska | 35,5 m² | — | 1 039 000 zł | 29 301 | 484 m |
| Lwowska | 40,3 m² | — | 979 000 zł | 24 323 | 484 m |
| Marszałkowska | 36,9 m² | 4 | 879 000 zł | 23 828 | 519 m |
| Polna | 39,4 m² | — | 460 000 zł | 11 666 | 558 m |
| Polna | 40 m² | 6 | 1 000 000 zł | 25 000 | 558 m |
| Polna | 36,2 m² | 9 | 698 000 zł | 19 282 | 558 m |
| Warszawska | 35,5 m² | 9 | 495 000 zł | 13 944 | 575 m |
| Mokotowska | 35,6 m² | — | 798 000 zł | 22 428 | 603 m |
Mediana podobnych — 22 508 zł/m²; to mieszkanie — 23 611 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 850 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 850 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 850 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 850 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.