Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HGLX-M-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m², parter
Miśnieńska, Grunwald, Poznań
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Grunwald
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-grunwald-misnie) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-grunwald-misniensk)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 881 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 636 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 383 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 31.07.2024 (819 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Miśnieńska: 119 ofert sprzedaży (mediana 11 918 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 84 transakcje w 24 miesiące) mediana to 10 636 zł/m², czyli ok. 383 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 0 | 466 000 zł | 12 944 | — |
| Miśnieńska | 39 m² | 0 | 439 000 zł | 11 256 | 0 m |
| Miśnieńska | 42 m² | 0 | 484 000 zł | 11 524 | 0 m |
| Miśnieńska | 39 m² | 1 | 476 000 zł | 12 205 | 0 m |
| Miśnieńska | 43 m² | 3 | 489 000 zł | 11 372 | 0 m |
| Miśnieńska | 36 m² | 2 | 465 000 zł | 12 917 | 0 m |
| Miśnieńska | 33 m² | 0 | 429 000 zł | 13 000 | 0 m |
| Miśnieńska | 39 m² | 0 | 469 000 zł | 12 026 | 0 m |
| Miśnieńska | 43 m² | 2 | 479 000 zł | 11 140 | 0 m |
| Miśnieńska | 35 m² | 2 | 460 000 zł | 13 143 | 0 m |
| Miśnieńska | 39 m² | 1 | 486 000 zł | 12 462 | 0 m |
| Miśnieńska | 43 m² | 2 | 494 000 zł | 11 488 | 0 m |
| Miśnieńska | 39 m² | 1 | 491 000 zł | 12 590 | 0 m |
| Miśnieńska | 39 m² | 3 | 479 000 zł | 12 282 | 0 m |
| Miśnieńska | 39 m² | 0 | 464 000 zł | 11 897 | 0 m |
| Miśnieńska | 36 m² | 2 | 476 000 zł | 13 222 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 462 zł/m²; to mieszkanie — 12 944 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 466 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 466 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 10 940 zł/m²; II kw. 2025 — 11 363 zł/m²; III kw. 2025 — 11 499 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 624 zł/m²; I kw. 2026 — 11 478 zł/m²; II kw. 2026 — 11 437 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.