Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OVP4CN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36,5 m²
Lipowa, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36,5 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-l) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalnym,)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 180 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6252 zł/m²) za 36,5 m² wychodzi ok. 228 000 zł — oferta jest o 63% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 18.06.2026 (132 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Lipowa: 22 ofert sprzedaży (mediana 10 058 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 6694 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 86 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6252 zł/m², czyli ok. 228 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36,5 m² | — | 371 264 zł | 10 180 | — |
| Lipowa | 33,8 m² | — | 429 000 zł | 12 696 | 0 m |
| Lipowa | 31,6 m² | — | 331 695 zł | 10 500 | 0 m |
| Lipowa | 36,6 m² | — | 395 496 zł | 10 800 | 0 m |
| ul. 6 Sierpnia | 39,4 m² | 1 | 334 251 zł | 8490 | 12 m |
| ul. 6 Sierpnia | 37,4 m² | 1 | 354 000 zł | 9473 | 15 m |
| ul. 6 Sierpnia | 42,7 m² | 0 | 357 961 zł | 8391 | 16 m |
| ul. Lipowa 43 | 36,7 m² | 4 | 422 050 zł | 11 500 | 21 m |
| ul. 6 Sierpnia | 34 m² | 0 | 300 249 zł | 8841 | 77 m |
| Pogonowskiego | 33,6 m² | — | 469 009 zł | 13 959 | 111 m |
| Pogonowskiego | 40,9 m² | — | 411 547 zł | 10 055 | 111 m |
| ul. kpt. Stefana Pogonowskiego | 34 m² | — | 349 000 zł | 10 265 | 111 m |
| Kpt. Stefana Pogonowskiego | 34 m² | — | 469 000 zł | 13 794 | 111 m |
| Kapitana Stefana Pogonowskiego | 38 m² | 6 | 439 000 zł | 11 553 | 111 m |
| ul. kpt. Stefana Pogonowskiego | 33 m² | — | 469 009 zł | 14 212 | 111 m |
| Pogonowskiego | 34 m² | — | 324 000 zł | 9529 | 111 m |
Mediana podobnych — 10 500 zł/m²; to mieszkanie — 10 180 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 371 264 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 371 264 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.