Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JTI4QK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m², piętro 10
ks. Jerzego Popiełuszki, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- 10
- Rok budowy
- 1968
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 504 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 715 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 710 000 zł — oferta jest o 0% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.09.2026 (33 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. ks. Jerzego Popiełuszki: 16 ofert sprzedaży (mediana 19 570 zł/m²), 32 transakcje w rejestrze (mediana 16 434 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 35 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 17 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 715 zł/m², czyli ok. 710 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 10 | 709 000 zł | 19 694 | — |
| Bieniewicka | 40,1 m² | 2 | 799 000 zł | 19 940 | 308 m |
| Tołwińskiego | 41,5 m² | 2 | 920 000 zł | 22 169 | 375 m |
| ul. Sady Żoliborskie | 43 m² | — | 1 019 999 zł | 23 721 | 506 m |
| ul. Włościańska | 37 m² | 3 | 749 000 zł | 20 243 | 586 m |
| Krasińskiego | 37,5 m² | — | 595 000 zł | 15 867 | 609 m |
| ul. Zygmunta Krasińskiego | 39 m² | — | 659 000 zł | 16 897 | 609 m |
| Włościańska | 42 m² | 6 | 899 000 zł | 21 405 | 684 m |
| Włościańska | 37 m² | 2 | 625 000 zł | 16 892 | 760 m |
| Słodowiec | 36,5 m² | 9 | 570 000 zł | 15 616 | 878 m |
| Broniewskiego | 41,3 m² | — | 700 000 zł | 16 949 | 974 m |
| ul. Leopolda Staffa 13 | 35 m² | — | 599 000 zł | 17 114 | 1 km |
| Staffa | 40 m² | — | 730 000 zł | 18 250 | 1 km |
| ul. Leopolda Staffa | 36 m² | — | 800 000 zł | 22 222 | 1 km |
| ul. Krasińskiego 43 | 38,7 m² | 3 | 1 096 000 zł | 28 291 | 1,1 km |
| ul. Kazimierza Promyka | 34 m² | — | 649 000 zł | 19 088 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 18 400 zł/m²; to mieszkanie — 19 694 zł/m² (+7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 709 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.