Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TABWNV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m², piętro 3/6
ul. Kłobucka, Ursynów, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- 3 z 6
- Rok budowy
- 2015
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ursynów
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-ul-klobucka-3)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% wyższa od mediany 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 408 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 452 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 628 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.10.2026 (11 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Kłobucka: 36 ofert sprzedaży (mediana 18 765 zł/m²), 105 transakcji w rejestrze (mediana 18 246 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 15 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 452 zł/m², czyli ok. 628 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 3 | 765 000 zł | 21 250 | — |
| ul. Kłobucka | 34 m² | 4 | 702 100 zł | 20 650 | 0 m |
| ul. Pieskowa Skała | 43 m² | — | 830 000 zł | 19 302 | 258 m |
| ul. Kłobucka 23 | 41,9 m² | 6 | 780 340 zł | 18 642 | 498 m |
| Kłobucka | 39,7 m² | — | 691 128 zł | 17 400 | 541 m |
| ul. Kłobucka | 41,2 m² | 6 | 823 905 zł | 20 022 | 728 m |
| ul. Obrzeżna | 42,5 m² | 6 | 848 622 zł | 19 954 | 745 m |
| ul. Obrzeżna | 41,1 m² | 5 | 749 162 zł | 18 250 | 813 m |
| Bokserska | 39 m² | 4 | 733 203 zł | 18 800 | 816 m |
| Bokserska | 42 m² | 0 | 730 656 zł | 17 397 | 816 m |
| Bokserska | 43 m² | 2 | 755 940 zł | 17 580 | 816 m |
| Bokserska | 38 m² | 1 | 695 690 zł | 18 308 | 816 m |
| Bokserska | 43 m² | 4 | 786 439 zł | 18 289 | 816 m |
| Bokserska | 39 m² | 1 | 720 918 zł | 18 485 | 816 m |
| Bokserska | 39 m² | 0 | 706 938 zł | 18 127 | 816 m |
| Bokserska | 41 m² | 0 | 718 200 zł | 17 517 | 816 m |
Mediana podobnych — 18 408 zł/m²; to mieszkanie — 21 250 zł/m² (+15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 765 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.