Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VXGTNL-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 35,5 m², piętro 4
ul. Jagiellońska, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 35,5 m²
- Piętro
- 4
- Rok budowy
- 2010
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-kielce-ul-jagiellonska) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/266067)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9527 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7740 zł/m²) za 35,5 m² wychodzi ok. 275 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.04.2026 (194 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Domiporta, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Jagiellońska: 21 ofert sprzedaży (mediana 9000 zł/m²), 68 transakcji w rejestrze (mediana 7878 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 190 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7740 zł/m², czyli ok. 275 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35,5 m² | 4 | 335 000 zł | 9431 | — |
| ul. Jagiellońska | 35,5 m² | 4 | 345 000 zł | 9721 | 6 m |
| Grunwaldzka | 37,7 m² | — | 310 000 zł | 8223 | 143 m |
| Grunwaldzka | 42,1 m² | — | 365 000 zł | 8680 | 143 m |
| Lecha | 40 m² | 0 | 410 000 zł | 10 250 | 287 m |
| Kielce | 34,4 m² | 3 | 259 000 zł | 7533 | 386 m |
| Szkolna | 41 m² | — | 349 000 zł | 8512 | 393 m |
| os. Jagiellońskie | 34,4 m² | 3 | 367 000 zł | 10 675 | 398 m |
| Grochowa | 29 m² | 3 | 339 595 zł | 11 710 | 405 m |
| Jagiellońska | 35 m² | 4 | 335 000 zł | 9571 | 452 m |
| Jagiellońska | 35 m² | 4 | 345 000 zł | 9857 | 452 m |
| Urzędnicza | 36,4 m² | 2 | 269 000 zł | 7390 | 576 m |
| ul. Słoneczna | 39 m² | — | 300 000 zł | 7692 | 620 m |
| Urzędnicza | 41 m² | 1 | 309 900 zł | 7559 | 712 m |
| Oskara Kolberga | 37 m² | 4 | 370 000 zł | 10 000 | 776 m |
| Hoża | 36 m² | 4 | 290 000 zł | 8056 | 985 m |
Mediana podobnych — 9857 zł/m²; to mieszkanie — 9431 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 335 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 335 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 335 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2139 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.