Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YHSZOX-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m², piętro 3/3
Ignacego Paderewskiego, Pogórze, Gdynia
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Pogórze
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-pogorze-ignaceg) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-pogorze-ignacego-p) · Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 26% niższa od mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 632 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 753 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 495 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 24% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.07.2026 (105 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Ignacego Paderewskiego: 4 ofert sprzedaży (mediana 14 114 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 65 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 753 zł/m², czyli ok. 495 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 3 | 499 000 zł | 13 861 | — |
| Ignacego Paderewskiego | 39 m² | 1 | 570 000 zł | 14 615 | 0 m |
| ul. Cypriana Kamila Norwida 4 | 32 m² | — | 544 000 zł | 17 000 | 190 m |
| Kornela Ujejskiego | 36 m² | 3 | 485 000 zł | 13 472 | 313 m |
| Górna | 31 m² | 0 | 469 000 zł | 15 129 | 437 m |
| Górna | 31 m² | 0 | 475 000 zł | 15 323 | 437 m |
| ul. Legionów | 39,4 m² | 2 | 699 000 zł | 17 737 | 539 m |
| ul. bp. Dominika | 38,1 m² | 5 | 545 000 zł | 14 305 | 871 m |
| Wojewody Wachowiaka | 36 m² | 1 | 459 000 zł | 12 750 | 911 m |
| ul. Boh. Starówki Warszawskiej | 40,4 m² | 0 | 570 000 zł | 14 112 | 1,1 km |
| ul. Antoniego Abrahama | 38,2 m² | 5 | 519 000 zł | 13 576 | 1,2 km |
| Powstania Wielkopolskiego | 41 m² | 4 | 639 000 zł | 15 585 | 1,2 km |
| Bydgoska | 37,1 m² | — | 709 183 zł | 19 100 | 1,3 km |
| Górskiego | 41 m² | — | 600 000 zł | 14 634 | 1,3 km |
| Działki Leśne | 37 m² | 3 | 710 976 zł | 19 216 | 1,4 km |
| Poznańska | 40 m² | 1 | 770 424 zł | 19 261 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 18 632 zł/m²; to mieszkanie — 13 861 zł/m² (−26%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 499 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3757 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.