Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LZJBZY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36,2 m²
Górna Wilda, Poznań
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36,2 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (poznan.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/269511)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% niższa od mediany 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 723 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 061 zł/m²) za 36,2 m² wychodzi ok. 364 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,7% rocznie brutto.
- 6Ulica Górna Wilda: 27 ofert sprzedaży (mediana 11 527 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 340 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 061 zł/m², czyli ok. 364 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36,2 m² | — | 399 000 zł | 11 022 | — |
| Górna Wilda | 38,8 m² | — | 430 000 zł | 11 085 | 0 m |
| Górna Wilda | 40 m² | 5 | 514 000 zł | 12 850 | 0 m |
| Górna Wilda | 40 m² | 3 | 399 000 zł | 9975 | 0 m |
| ul. Górna Wilda | 38 m² | — | 529 000 zł | 13 921 | 0 m |
| Jana Spychalskiego | 40 m² | 0 | 313 000 zł | 7825 | 131 m |
| Wierzbięcice | 30,5 m² | — | 399 990 zł | 13 127 | 229 m |
| Wierzbięcice | 32 m² | 4 | 398 000 zł | 12 438 | 229 m |
| ul. Maratońska | 42 m² | — | 729 000 zł | 17 357 | 370 m |
| ul. Mieczysława Niedziałkowskiego 11 | 41,5 m² | 4 | 677 102 zł | 16 300 | 432 m |
| ul. Krakowska | 42 m² | — | 510 000 zł | 12 143 | 653 m |
| ul. Wysoka | 37,7 m² | 1 | 633 700 zł | 16 800 | 991 m |
| ul. Wysoka | 35 m² | 0 | 521 500 zł | 14 900 | 991 m |
| Długa | 42,8 m² | — | 349 000 zł | 8147 | 1 km |
| Kosińskiego | 37,9 m² | — | 430 000 zł | 11 346 | 1 km |
| Antoniego Kosińskiego | 35,4 m² | 6 | 517 000 zł | 14 609 | 1 km |
Mediana podobnych — 15 012 zł/m²; to mieszkanie — 11 022 zł/m² (−27%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 399 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.