Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Y_VANT-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m²
Fabryczna, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-b) · Nieruchomości-online (bialystok.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 97 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 997 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9494 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 342 000 zł — oferta jest o 17% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.09.2026 (36 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 16 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 7Ulica Fabryczna: 13 ofert sprzedaży (mediana 8229 zł/m²), 38 transakcji w rejestrze (mediana 8642 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 453 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9494 zł/m², czyli ok. 342 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | — | 399 000 zł | 11 083 | — |
| Ciepła 38 | 33,9 m² | — | 471 210 zł | 13 900 | 159 m |
| Ciepła 38 | 43 m² | — | 507 400 zł | 11 800 | 159 m |
| Ciepła 38 | 42,9 m² | — | 587 730 zł | 13 700 | 159 m |
| Ciepła 38 | 41,1 m² | — | 480 870 zł | 11 700 | 159 m |
| Ciepła 38 | 41,1 m² | — | 489 090 zł | 11 900 | 159 m |
| Ciepła 38 | 41,1 m² | — | 554 850 zł | 13 500 | 159 m |
| Ciepła 38 | 42,6 m² | — | 489 900 zł | 11 500 | 159 m |
| Ciepła 38 | 42,7 m² | — | 508 130 zł | 11 900 | 159 m |
| Ciepła 38 | 43 m² | — | 516 000 zł | 12 000 | 159 m |
| Ciepła 38 | 42,7 m² | — | 516 670 zł | 12 100 | 159 m |
| Ciepła 38 | 43 m² | — | 550 400 zł | 12 800 | 159 m |
| Ciepła 38 | 42,7 m² | — | 593 530 zł | 13 900 | 159 m |
| Ciepła | 35,5 m² | — | 349 000 zł | 9831 | 159 m |
| Ciepła 38 | 43 m² | — | 498 800 zł | 11 600 | 159 m |
| Ciepła 38 | 41,1 m² | — | 472 650 zł | 11 500 | 159 m |
Mediana podobnych — 13 700 zł/m²; to mieszkanie — 11 083 zł/m² (−19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 399 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 399 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9998 zł/m² z 2276 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 16 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.