Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-4NKJAZ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m², piętro 2
ul. Dyrekcyjna, Ursus, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ursus
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursus-dyrekcy) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-dyrekcyjna-36) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-ursus-ul-dyrekcyjna-2-poko) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursus-dyrekcyjna) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% wyższa od mediany 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 136 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 111 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 580 000 zł — oferta jest o 31% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.09.2026 (30 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 6 portalach (Morizon, Gethome, Adresowo, Domiporta, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Dyrekcyjna: 54 ofert sprzedaży (mediana 18 260 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 16 357 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 64 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 111 zł/m², czyli ok. 580 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 2 | 760 000 zł | 21 111 | — |
| ul. Herbu Oksza | 36 m² | — | 829 000 zł | 23 028 | 144 m |
| ul. Quo Vadis | 43 m² | — | 835 000 zł | 19 419 | 151 m |
| Dyrekcyjna | 32 m² | 1 | 629 000 zł | 19 656 | 185 m |
| Dyrekcyjna | 36 m² | 3 | 657 352 zł | 18 260 | 185 m |
| ul. Ogniowa | 33 m² | 5 | 669 000 zł | 20 273 | 228 m |
| ul. Dyrekcyjna | 40 m² | 2 | 639 000 zł | 15 975 | 255 m |
| Silnikowa | 38 m² | 0 | 750 000 zł | 19 737 | 268 m |
| ul. Silnikowa | 39 m² | 2 | 631 000 zł | 16 180 | 292 m |
| ul. Silnikowa | 43 m² | — | 860 000 zł | 20 000 | 386 m |
| Herbu Oksza | 39 m² | 4 | 670 000 zł | 17 180 | 486 m |
| ul. Herbu Oksza | 37 m² | — | 690 000 zł | 18 649 | 486 m |
| Herbu Oksza | 32,7 m² | — | 539 000 zł | 16 483 | 486 m |
| Giserska | 41,2 m² | 3 | 719 000 zł | 17 464 | 493 m |
| Giserska | 41 m² | 3 | 739 000 zł | 18 024 | 493 m |
| Rakietników | 40,3 m² | 1 | 720 000 zł | 17 888 | 530 m |
Mediana podobnych — 17 186 zł/m²; to mieszkanie — 21 111 zł/m² (+23%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 760 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 760 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 760 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 760 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 760 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 760 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.