Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VGWDQI-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m²
Bogusława X, Szczecin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (szczecin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 156 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 452 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8094 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 291 000 zł — oferta jest o 51% wyżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,1% rocznie brutto.
- 6Ulica Bogusława X: 9 ofert sprzedaży (mediana 8106 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 350 zł/m² z 4035 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 168 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8094 zł/m², czyli ok. 291 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | — | 438 000 zł | 12 167 | — |
| Księcia Bogusława X | 35 m² | 4 | 441 850 zł | 12 624 | 64 m |
| Jadwigi | 37,4 m² | — | 240 000 zł | 6417 | 192 m |
| Jadwigi | 35 m² | — | 330 000 zł | 9429 | 192 m |
| Bolesława Krzywoustego | 38,4 m² | — | 389 999 zł | 10 154 | 214 m |
| Bolesława Krzywoustego | 43 m² | 6 | 429 000 zł | 9977 | 214 m |
| Władysława Jagiełły | 36 m² | 3 | 299 000 zł | 8306 | 269 m |
| ul. Władysława Jagiełły | 38 m² | — | 399 000 zł | 10 500 | 269 m |
| ul. Władysława Jagiełły | 41 m² | — | 369 000 zł | 9000 | 269 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 34,4 m² | — | 412 800 zł | 12 000 | 362 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 34,9 m² | — | 429 400 zł | 12 304 | 362 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 36 m² | 4 | 444 150 zł | 12 338 | 362 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 34 m² | 4 | 423 250 zł | 12 449 | 362 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 34 m² | 4 | 412 800 zł | 12 141 | 362 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 34,4 m² | — | 423 250 zł | 12 304 | 362 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 34 m² | 4 | 429 400 zł | 12 629 | 362 m |
Mediana podobnych — 11 083 zł/m²; to mieszkanie — 12 167 zł/m² (+10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 438 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 350 zł/m² (4035 transakcji); połowa transakcji między 8436 zł/m² a 12 235 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9428 zł/m², pierwotny 12 038 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 500 zł/m² z 3032 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.