Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BHEUJM-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m², piętro 4/4
Leśna Dolina, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rok budowy
- 1996
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Leśna Dolina
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-bialystok-36m2-dwupoko)
/media/galactica/newser/ofe_109615315-2d4c85a2.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 17% niższa od mediany 6 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 366 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 9113 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 328 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.04.2026 (196 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 16 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 6 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 749 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9113 zł/m², czyli ok. 328 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 4 | 368 000 zł | 10 222 | — |
| al. Aleja Jana Pawła II | 36,6 m² | 1 | 443 750 zł | 12 124 | 894 m |
| Aleja Jana Pawła II | 37 m² | 4 | 299 000 zł | 8081 | 1 km |
| Aleja Jana Pawła II | 42,9 m² | — | 530 000 zł | 12 366 | 1 km |
| Aleja Jana Pawła II | 33,2 m² | — | 439 000 zł | 13 239 | 1 km |
| ul. Józefa Mackiewicza | 37 m² | — | 479 000 zł | 12 946 | 1,2 km |
| ul. Generała Władysława Sikorskiego | 31,4 m² | 9 | 325 000 zł | 10 350 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 12 366 zł/m²; to mieszkanie — 10 222 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 368 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9998 zł/m² z 2276 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 16 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.