Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FWCKCB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 35 m², parter
Wierna, Targówek, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Targówek
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-targowek-wier) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-targowek-wierna/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 110 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 312 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 709 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 585 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 18.10.2026 (10 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3230 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,8% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Wierna: 280 ofert sprzedaży (mediana 15 952 zł/m²), 30 transakcji w rejestrze (mediana 17 200 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 66 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 709 zł/m², czyli ok. 585 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 0 | 568 813 zł | 16 252 | — |
| Wierna | 39 m² | 1 | 621 618 zł | 15 939 | 0 m |
| Wierna | 37 m² | 2 | 604 908 zł | 16 349 | 0 m |
| Wierna | 39 m² | 3 | 643 739 zł | 16 506 | 0 m |
| Wierna | 37 m² | 0 | 593 659 zł | 16 045 | 0 m |
| Wierna | 36 m² | — | 538 000 zł | 14 944 | 0 m |
| Wierna | 37 m² | 0 | 602 880 zł | 16 294 | 0 m |
| Wierna | 37 m² | 0 | 599 720 zł | 16 209 | 0 m |
| Wierna | 37 m² | 3 | 611 000 zł | 16 514 | 0 m |
| Wierna | 37 m² | 2 | 604 495 zł | 16 338 | 0 m |
| Wierna | 37 m² | 2 | 598 681 zł | 16 181 | 0 m |
| Wierna | 40 m² | 1 | 645 816 zł | 16 145 | 0 m |
| Wierna | 37 m² | 2 | 601 103 zł | 16 246 | 0 m |
| Wierna | 36 m² | 0 | 584 108 zł | 16 225 | 0 m |
| Wierna | 37 m² | 4 | 611 981 zł | 16 540 | 0 m |
| Wierna | 37 m² | 1 | 601 174 zł | 16 248 | 0 m |
Mediana podobnych — 16 248 zł/m²; to mieszkanie — 16 252 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 568 813 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 568 813 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.