Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GJYEAA-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 34,6 m²
Rayskiego, Szczecin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 34,6 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (szczecin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,przy-lesie/26)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 057 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9011 zł/m²) za 34,6 m² wychodzi ok. 312 000 zł — oferta jest o 21% wyżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,1% rocznie brutto.
- 6Ulica Generała Ludomiła Rayskiego: 7 ofert sprzedaży (mediana 5632 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 9210 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 350 zł/m² z 4035 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 34,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 194 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9011 zł/m², czyli ok. 312 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 34,6 m² | — | 379 000 zł | 10 954 | — |
| Marszałka Józefa Piłsudskiego | 34,1 m² | 1 | 429 000 zł | 12 584 | 218 m |
| Aleja Papieża Jana Pawła II | 32,1 m² | — | 381 990 zł | 11 900 | 254 m |
| Aleja Papieża Jana Pawła II | 32,9 m² | — | 359 000 zł | 10 912 | 254 m |
| aleja Papieża Jana Pawła II | 32 m² | 4 | 359 000 zł | 11 219 | 254 m |
| aleja Papieża Jana Pawła II | 37 m² | 4 | 410 000 zł | 11 081 | 254 m |
| aleja Papieża Jana Pawła II | 36 m² | 4 | 399 000 zł | 11 083 | 254 m |
| aleja Papieża Jana Pawła II | 35 m² | 4 | 395 000 zł | 11 286 | 254 m |
| Aleja Papieża Jana Pawła II | 32,9 m² | — | 360 000 zł | 10 942 | 254 m |
| aleja Papieża Jana Pawła II | 32 m² | 4 | 360 000 zł | 11 250 | 254 m |
| aleja Papieża Jana Pawła II | 36 m² | 4 | 395 000 zł | 10 972 | 254 m |
| Aleja Papieża Jana Pawła II | 30,4 m² | — | 340 000 zł | 11 170 | 254 m |
| Aleja Papieża Jana Pawła II | 36,3 m² | — | 395 000 zł | 10 882 | 254 m |
| Aleja Papieża Jana Pawła II | 36,3 m² | — | 399 000 zł | 10 992 | 254 m |
| Aleja Papieża Jana Pawła II | 32,1 m² | — | 385 000 zł | 11 994 | 254 m |
| Unisławy | 37 m² | 8 | 389 000 zł | 10 514 | 268 m |
Mediana podobnych — 11 429 zł/m²; to mieszkanie — 10 954 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 379 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 350 zł/m² (4035 transakcji); połowa transakcji między 8436 zł/m² a 12 235 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9428 zł/m², pierwotny 12 038 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 500 zł/m² z 3032 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.