Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-J3YUL3-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 35 m², piętro 1/2
ul. Praska, Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rok budowy
- 1940
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-debniki-ul-praska-2-pokojowe) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-praska/ob/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-praska-) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-ul-praska-35m2-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 25% niższa od mediany 86 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (24 237 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 416 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 540 000 zł — oferta jest o 18% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.09.2026 (48 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 6 portalach (Adresowo, Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ulica PRASKA: 1 oferta sprzedaży (mediana 18 208 zł/m²), 30 transakcji w rejestrze (mediana 15 019 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 21 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 416 zł/m², czyli ok. 540 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 1 | 638 000 zł | 18 208 | — |
| Kapelanka | 34 m² | 2 | 762 120 zł | 22 415 | 1,1 km |
| Zagrody | 36 m² | 2 | 612 000 zł | 17 000 | 1,1 km |
| Aleja Marszałka Ferdinanda Focha | 32,7 m² | 0 | 1 291 225 zł | 39 499 | 1,3 km |
| ul. Filarecka | 31 m² | — | 649 000 zł | 20 936 | 1,3 km |
| Filarecka | 38,8 m² | 0 | 730 000 zł | 18 814 | 1,3 km |
| Stachowicza | 41 m² | 4 | 999 000 zł | 24 366 | 1,4 km |
| Tadeusza Kościuszki | 36 m² | 1 | 1 169 000 zł | 32 472 | 1,4 km |
| Tadeusza Kościuszki | 36 m² | 0 | 1 199 000 zł | 33 306 | 1,4 km |
| Tadeusza Kościuszki | 31 m² | 2 | 995 000 zł | 32 097 | 1,4 km |
| Tadeusza Kościuszki | 36,9 m² | — | 950 000 zł | 25 724 | 1,4 km |
| Tadeusza Kościuszki | 36 m² | 1 | 950 000 zł | 26 389 | 1,4 km |
| Tadeusza Kościuszki | 36,5 m² | — | 1 169 000 zł | 31 992 | 1,4 km |
| Kościuszki | 33,2 m² | 1 | 1 090 000 zł | 32 871 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 26 389 zł/m²; to mieszkanie — 18 208 zł/m² (−31%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 638 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 638 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 638 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 638 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 638 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 638 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.