Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XCPBLO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 35 m²
Marywilska, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 35 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 857 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 205 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 532 000 zł — oferta jest o 2% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.10.2025 (392 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2630 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Marywilska: 221 ofert sprzedaży (mediana 14 667 zł/m²), 149 transakcji w rejestrze (mediana 14 833 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 205 zł/m², czyli ok. 532 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | — | 520 000 zł | 14 857 | — |
| Marywilska | 39,6 m² | — | 570 000 zł | 14 383 | 0 m |
| Marywilska | 39,6 m² | — | 530 000 zł | 13 374 | 0 m |
| Marywilska | 39 m² | — | 545 000 zł | 13 964 | 0 m |
| ul. Marywilska | 37 m² | — | 553 486 zł | 14 959 | 0 m |
| Marywilska | 34 m² | 2 | 402 500 zł | 11 838 | 120 m |
| Marywilska | 41 m² | 4 | 680 734 zł | 16 603 | 304 m |
| Marywilska | 38 m² | 4 | 631 963 zł | 16 631 | 304 m |
| Marywilska | 39 m² | 0 | 590 078 zł | 15 130 | 304 m |
| Marywilska | 41 m² | 5 | 681 106 zł | 16 612 | 304 m |
| Marywilska | 39 m² | 5 | 642 758 zł | 16 481 | 304 m |
| Marywilska | 41 m² | 0 | 659 000 zł | 16 073 | 359 m |
| Płochocińska | 40 m² | 1 | 538 978 zł | 13 475 | 667 m |
| Białołęka | 42 m² | 1 | 720 000 zł | 17 143 | 801 m |
| Białołęka | 34 m² | 2 | 545 000 zł | 16 029 | 801 m |
| ul. Marywilska | 37 m² | — | 599 999 zł | 16 216 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 15 871 zł/m²; to mieszkanie — 14 857 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 520 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 409 zł/m² z 23 467 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.