Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-V4WE6X-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 35,2 m², piętro 6
Indiry Gandhi, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 35,2 m²
- Piętro
- 6
- Rok budowy
- 2005
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursynow-indir) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursynow-indiry-g)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 839 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 655 zł/m²) za 35,2 m² wychodzi ok. 587 000 zł — oferta jest o 24% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.10.2026 (12 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Domiporta, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Indiry Gandhi: 3 ofert sprzedaży (mediana 17 845 zł/m²), 12 transakcji w rejestrze (mediana 17 257 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 18 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 655 zł/m², czyli ok. 587 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35,2 m² | 6 | 728 000 zł | 20 670 | — |
| Rotmistrza Witolda Pileckiego | 35 m² | 3 | 671 500 zł | 19 186 | 410 m |
| Pileckiego | 37,1 m² | — | 704 900 zł | 19 000 | 410 m |
| ul. rtm. Witolda Pileckiego | 35 m² | — | 549 500 zł | 15 700 | 410 m |
| Pileckiego | 35,7 m² | — | 671 500 zł | 18 831 | 410 m |
| Pileckiego | 35,7 m² | — | 576 938 zł | 16 179 | 410 m |
| Pileckiego | 35 m² | 4 | 565 854 zł | 16 167 | 410 m |
| ul. rtm. Witolda Pileckiego | 35 m² | 4 | 576 938 zł | 16 484 | 410 m |
| Pustułeczki | 40 m² | 1 | 719 000 zł | 17 975 | 417 m |
| Ursynów | 40 m² | — | 899 000 zł | 22 475 | 418 m |
| Roentgena | 37,5 m² | 1 | 799 000 zł | 21 290 | 570 m |
| Hawajska | 34,2 m² | — | 620 000 zł | 18 129 | 781 m |
| Jana Wasilkowskiego | 32 m² | 10 | 540 000 zł | 16 875 | 921 m |
| Stryjeńskich | 40 m² | 1 | 950 000 zł | 23 750 | 1 km |
| ul. Xawerego Dunikowskiego 7 | 42 m² | 1 | 610 000 zł | 14 524 | 1,1 km |
| al. Komisji Edukacji Narodowej | 37 m² | — | 750 000 zł | 20 270 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 18 831 zł/m²; to mieszkanie — 20 670 zł/m² (+10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 728 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 728 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 728 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.