Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HEMU6G-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 35 m², piętro 3
Grabowa, Górna, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Górna
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-gorna-grabowa-35m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-gorna-grabowa/ob/454)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 139 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 899 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9563 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 335 000 zł — oferta jest o 34% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.12.2025 (316 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2230 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 7Ulica Grabowa: 251 ofert sprzedaży (mediana 12 709 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 7975 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9563 zł/m², czyli ok. 335 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 3 | 448 530 zł | 12 815 | — |
| Grabowa | 35 m² | 3 | 444 110 zł | 12 689 | 0 m |
| Grabowa | 41 m² | 0 | 507 310 zł | 12 373 | 0 m |
| Grabowa | 41 m² | 4 | 520 276 zł | 12 690 | 0 m |
| Grabowa | 34 m² | 1 | 442 104 zł | 13 003 | 0 m |
| Grabowa | 35 m² | 1 | 452 751 zł | 12 936 | 0 m |
| Grabowa | 40 m² | 2 | 498 413 zł | 12 460 | 0 m |
| Grabowa | 35 m² | 1 | 442 778 zł | 12 651 | 0 m |
| Grabowa | 41 m² | 0 | 531 993 zł | 12 975 | 0 m |
| Grabowa | 38 m² | 5 | 500 835 zł | 13 180 | 0 m |
| Grabowa | 41 m² | 3 | 522 240 zł | 12 738 | 0 m |
| Grabowa | 41 m² | 1 | 518 960 zł | 12 658 | 0 m |
| Grabowa | 34 m² | 3 | 443 420 zł | 13 042 | 0 m |
| Grabowa | 35 m² | 4 | 443 636 zł | 12 675 | 0 m |
| Grabowa | 41 m² | 2 | 522 418 zł | 12 742 | 0 m |
| Grabowa | 36 m² | 3 | 463 652 zł | 12 879 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 837 zł/m²; to mieszkanie — 12 815 zł/m² (−0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 448 530 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 448 530 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 309 zł/m² z 7910 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 7438 zł/m²; III kw. 2025 — 9181 zł/m²; IV kw. 2025 — 8994 zł/m²; I kw. 2026 — 9074 zł/m²; II kw. 2026 — 9617 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.