Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-L3FLPM-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 35 m², piętro 1/3
Gościnna, Drabinianka, Rzeszów
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Drabinianka
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-rzeszow-drabinianka-go) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-rzeszow-drabinianka-gosci)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 202 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 148 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 390 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Rzeszów ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% niższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.02.2026 (260 dni); połowa ogłoszeń w mieście Rzeszów wisi dłużej niż 44 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Gościnna: 38 ofert sprzedaży (mediana 11 704 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Rzeszów: mediana 9983 zł/m² z 3127 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 67 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 148 zł/m², czyli ok. 390 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 1 | 399 000 zł | 11 400 | — |
| Gościnna | 35,5 m² | — | 399 000 zł | 11 230 | 0 m |
| Gościnna | 35,5 m² | — | 365 753 zł | 10 300 | 0 m |
| Gościnna | 41 m² | 2 | 426 626 zł | 10 406 | 0 m |
| Gościnna | 35 m² | 0 | 365 753 zł | 10 450 | 0 m |
| Gościnna | 35 m² | 1 | 382 000 zł | 10 914 | 0 m |
| Kornela Makuszyńskiego | 42 m² | 2 | 425 000 zł | 10 119 | 510 m |
| ul. Miła | 41 m² | — | 669 000 zł | 16 317 | 961 m |
| Miła | 35,6 m² | — | 455 000 zł | 12 785 | 961 m |
| ul. Miła | 37 m² | 3 | 525 000 zł | 14 189 | 961 m |
| Miła | 37,6 m² | — | 525 000 zł | 13 963 | 961 m |
| Miła | 35 m² | 7 | 515 000 zł | 14 714 | 961 m |
| Miła | 36 m² | 2 | 397 548 zł | 11 043 | 961 m |
| Miła | 36 m² | 6 | 429 390 zł | 11 928 | 961 m |
| ul. Miła | 36,8 m² | 4 | 431 365 zł | 11 719 | 1,1 km |
| Eugeniusza Kwiatkowskiego | 34 m² | 0 | 497 800 zł | 14 641 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 13 500 zł/m²; to mieszkanie — 11 400 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 399 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 399 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 399 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 399 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Rzeszów
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9983 zł/m² (3127 transakcji); połowa transakcji między 8591 zł/m² a 11 360 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 10 097 zł/m², pierwotny 9908 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 119 zł/m² z 4731 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): II kw. 2025 — 9842 zł/m²; III kw. 2025 — 10 096 zł/m²; IV kw. 2025 — 9839 zł/m²; I kw. 2026 — 10 302 zł/m²; II kw. 2026 — 9883 zł/m²; III kw. 2026 — 10 385 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.