Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LDDK9E-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 35 m², piętro 2/3
Flisacka, Czyżkówko, Bydgoszcz
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czyżkówko
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-czyzkowko-fl) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-czyzkowko-flisa)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% niższa od mediany 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 600 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 12.03.2026 (230 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 44 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Ulica Flisacka: 71 ofert sprzedaży (mediana 10 950 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 10 004 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8163 zł/m² z 1554 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 2 | 393 800 zł | 11 251 | — |
| Flisacka | 36 m² | 0 | 425 836 zł | 11 829 | 0 m |
| Flisacka | 34,9 m² | — | 422 653 zł | 12 100 | 0 m |
| Flisacka | 36 m² | 0 | 422 704 zł | 11 742 | 0 m |
| Flisacka | 38,4 m² | — | 445 092 zł | 11 600 | 0 m |
| Flisacka | 35,1 m² | — | 399 570 zł | 11 400 | 0 m |
| Flisacka | 34,5 m² | — | 416 845 zł | 12 100 | 0 m |
| Flisacka | 37,7 m² | — | 437 784 zł | 11 600 | 0 m |
| Flisacka | 35 m² | 0 | 383 244 zł | 10 950 | 0 m |
| Flisacka | 34 m² | 2 | 394 680 zł | 11 608 | 0 m |
| Flisacka | 36 m² | 0 | 425 256 zł | 11 813 | 0 m |
| Flisacka | 34 m² | 0 | 422 653 zł | 12 431 | 0 m |
| Flisacka | 36,7 m² | — | 425 836 zł | 11 600 | 0 m |
| Flisacka | 34 m² | 1 | 391 362 zł | 11 511 | 0 m |
| Flisacka | 38 m² | 0 | 445 092 zł | 11 713 | 0 m |
| Flisacka | 34 m² | 0 | 416 845 zł | 12 260 | 0 m |
Mediana podobnych — 11 608 zł/m²; to mieszkanie — 11 251 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 393 800 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 393 800 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8163 zł/m² (1554 transakcje); połowa transakcji między 6709 zł/m² a 9637 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 7457 zł/m², pierwotny 9502 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 600 zł/m² z 5717 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.