Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CHIWAO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 35 m²
ul. Bluszczańska, Siekierki, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 35 m²
- Dzielnica
- Siekierki
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-siekierki-ul-bluszczanska-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% wyższa od mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 858 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 666 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 688 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Bluszczańska: 26 ofert sprzedaży (mediana 19 234 zł/m²), 63 transakcje w rejestrze (mediana 18 682 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 459 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 666 zł/m², czyli ok. 688 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | — | 710 000 zł | 20 286 | — |
| Bluszczańska | 38,6 m² | — | 777 000 zł | 20 114 | 212 m |
| ul. Bluszczańska 5-17 | 40,3 m² | 0 | 756 300 zł | 18 767 | 213 m |
| Marzycieli | 42 m² | 2 | 895 000 zł | 21 310 | 776 m |
| Zwierzyniecka | 41,9 m² | 5 | 892 500 zł | 21 326 | 1,1 km |
| Zwierzyniecka | 39,6 m² | — | 867 000 zł | 21 894 | 1,1 km |
| Polski Walczącej | 39 m² | — | 672 000 zł | 17 231 | 1,2 km |
| Aleja Polski Walczącej | 33 m² | 7 | 875 000 zł | 26 515 | 1,2 km |
| ul. Czerniakowska | 38 m² | — | 750 000 zł | 19 737 | 1,2 km |
| ul. Czerniakowska 52 | 37 m² | — | 725 000 zł | 19 595 | 1,2 km |
| ul. Antoniewska | 38,3 m² | 4 | 658 760 zł | 17 200 | 1,2 km |
| Czerniakowska | 37,5 m² | 3 | 599 000 zł | 15 973 | 1,3 km |
| Czerniakowska | 38 m² | 12 | 579 000 zł | 15 237 | 1,3 km |
| ul. Czerniakowska | 37 m² | — | 779 000 zł | 21 054 | 1,3 km |
| Łużycka | 36 m² | 0 | 770 000 zł | 21 389 | 1,4 km |
| ul. Czerniakowska 20 | 38 m² | — | 675 000 zł | 17 763 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 19 737 zł/m²; to mieszkanie — 20 286 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 710 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.