Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3YMU-S-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 35 m², piętro 8/10
aleja Pracy, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- 8 z 10
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-aleja-p) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-alej)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 23% niższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 539 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 621 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 477 000 zł — oferta jest o 12% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.07.2026 (117 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,4% rocznie brutto.
- 7Ulica okolice Alei Pracy: 16 ofert sprzedaży (mediana 11 839 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 32 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 621 zł/m², czyli ok. 477 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 8 | 419 000 zł | 11 971 | — |
| Aleja Pracy | 42 m² | — | 640 000 zł | 15 238 | 0 m |
| Fabryczna | 38,4 m² | 4 | 465 000 zł | 12 125 | 304 m |
| al. gen. Józefa Hallera (Wrocław-Fabryczna) | 34 m² | 3 | 549 999 zł | 16 176 | 315 m |
| aleja Generała Józefa Hallera | 38 m² | 2 | 550 000 zł | 14 474 | 507 m |
| Hallera | 39 m² | — | 979 000 zł | 25 103 | 507 m |
| Hallera | 39 m² | — | 549 999 zł | 14 103 | 507 m |
| okolice al. gen. Józefa Hallera | 42 m² | 1 | 499 000 zł | 11 881 | 521 m |
| Grabiszyńska (Wrocław-Stare Miasto) | 41 m² | 1 | 585 000 zł | 14 268 | 534 m |
| Różana | 38 m² | 1 | 475 000 zł | 12 500 | 578 m |
| Srebrny | 36,2 m² | 6 | 490 000 zł | 13 540 | 873 m |
| Al. Gen. J. Hallera | 38,8 m² | 2 | 550 000 zł | 14 175 | 1 km |
| Mielecka | 37 m² | 2 | 539 000 zł | 14 568 | 1,1 km |
| Mielecka | 42 m² | 3 | 489 000 zł | 11 643 | 1,1 km |
| Mielecka | 41,5 m² | — | 489 000 zł | 11 783 | 1,1 km |
| okolice ul. Brązowej | 37 m² | 0 | 665 000 zł | 17 973 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 14 077 zł/m²; to mieszkanie — 11 971 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 419 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 419 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 419 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 905 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.