Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LYV6TM-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 34 m²
ul. Żułowska, Prądnik Czerwony, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 34 m²
- Dzielnica
- Prądnik Czerwony
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-pradnik-czerwony-ul-zulowska)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 147 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 998 zł/m²) za 34 m² wychodzi ok. 476 000 zł — oferta jest o 25% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 6Ulica Żułowska: 13 ofert sprzedaży (mediana 16 147 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 34 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 51 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 998 zł/m², czyli ok. 476 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 34 m² | — | 595 000 zł | 17 500 | — |
| Żułowska | 34 m² | — | 549 000 zł | 16 147 | 0 m |
| Żułowska | 33 m² | 2 | 549 000 zł | 16 636 | 0 m |
| Celarowska | 36,5 m² | — | 549 000 zł | 15 058 | 400 m |
| ul. Celarowska | 36,5 m² | 2 | 550 000 zł | 15 081 | 444 m |
| Ludwika Idzikowskiego | 28 m² | 1 | 449 000 zł | 16 036 | 455 m |
| ul. Macieja Miechowity | 37 m² | 3 | 520 000 zł | 14 054 | 527 m |
| Miechowity | 37 m² | 2 | 550 000 zł | 14 865 | 527 m |
| Miechowity | 37 m² | 3 | 532 000 zł | 14 378 | 527 m |
| Wileńska | 32,9 m² | 4 | 459 000 zł | 13 951 | 527 m |
| ul. gen. Ignacego Prądzyńskiego | 39 m² | — | 699 000 zł | 17 923 | 606 m |
| ul. Prandoty | 37 m² | 0 | 689 000 zł | 18 622 | 657 m |
| Młyńska | 39 m² | 7 | 659 000 zł | 16 897 | 725 m |
| bp. Jana Prandoty | 36,6 m² | 8 | 796 000 zł | 21 749 | 763 m |
| Prandoty | 31,5 m² | 3 | 690 000 zł | 21 905 | 763 m |
| bp. Jana Prandoty | 34 m² | — | 675 000 zł | 19 853 | 763 m |
Mediana podobnych — 16 901 zł/m²; to mieszkanie — 17 500 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 595 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.