Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-6KAE0D-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 34 m², piętro 2
Ochota, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 34 m²
- Piętro
- 2
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ochota
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ochota-34m2-m) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-34m2-dwupokoj) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ochota/ob/493203)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 971 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 690 zł/m²) za 34 m² wychodzi ok. 636 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.10.2026 (12 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gethome, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 34 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 195 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 690 zł/m², czyli ok. 636 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 34 m² | 2 | 612 179 zł | 18 000 | — |
| Przy Torach | 34,3 m² | 0 | 699 000 zł | 20 391 | 247 m |
| ul. Przy Torach | 34 m² | — | 669 000 zł | 19 677 | 297 m |
| Włochy | 37,5 m² | 1 | 618 200 zł | 16 485 | 355 m |
| ul. Równoległa | 37 m² | 5 | 799 000 zł | 21 595 | 392 m |
| Wschodu Słońca | 40,8 m² | 1 | 725 000 zł | 17 783 | 450 m |
| Wschodu Słońca | 37 m² | 5 | 765 000 zł | 20 676 | 450 m |
| Bemowo | 40 m² | 2 | 781 000 zł | 19 525 | 637 m |
| ul. Włodarzewska | 36 m² | 2 | 705 000 zł | 19 583 | 644 m |
| Klinkierowa | 35 m² | 2 | 655 000 zł | 18 714 | 647 m |
| Równoległa | 39 m² | 1 | 714 240 zł | 18 314 | 657 m |
| Równoległa | 39,1 m² | 3 | 668 439 zł | 17 100 | 657 m |
| Równoległa | 39 m² | 1 | 718 200 zł | 18 415 | 657 m |
| Równoległa | 39 m² | 5 | 726 144 zł | 18 619 | 657 m |
| Równoległa | 39 m² | 2 | 722 190 zł | 18 518 | 657 m |
| Równoległa | 37,3 m² | 1 | 637 146 zł | 17 100 | 657 m |
Mediana podobnych — 18 314 zł/m²; to mieszkanie — 18 000 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 612 179 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 612 179 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 612 179 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.