Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AL1PV4-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 34 m²
ul. Tęczowa, Sobieszewo, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 34 m²
- Dzielnica
- Sobieszewo
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-gdansk-sobieszewo-ul-teczowa-2-poko)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 6 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 960 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 13 400 zł/m²) za 34 m² wychodzi ok. 456 000 zł — oferta jest o 36% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Ulica ul. Tęczowa: 8 ofert sprzedaży (mediana 16 935 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 6 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 34 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 2 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 400 zł/m², czyli ok. 456 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 34 m² | — | 619 871 zł | 18 232 | — |
| Tęczowa | 34,6 m² | — | 588 137 zł | 16 993 | 0 m |
| ul. Nadwiślańska | 31,9 m² | 0 | 605 000 zł | 18 960 | 398 m |
| Wyspa Sobieszewska | 31,7 m² | 2 | 599 000 zł | 18 890 | 560 m |
| ul. Tęczowa | 34,6 m² | 0 | 503 960 zł | 14 561 | 580 m |
| Nadwiślańska | 31 m² | 0 | 795 000 zł | 25 645 | 822 m |
| Wyspa Sobieszewska | 32 m² | 2 | 641 000 zł | 20 031 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 18 960 zł/m²; to mieszkanie — 18 232 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 619 871 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.