Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FSR6XE-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 33,6 m²
Krauthofera, Poznań
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 33,6 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (poznan.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 268 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 294 zł/m²) za 33,6 m² wychodzi ok. 380 000 zł — oferta jest o 26% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,3% rocznie brutto.
- 6Ulica Krauthofera: 10 ofert sprzedaży (mediana 14 095 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 33,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 142 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 294 zł/m², czyli ok. 380 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 33,6 m² | — | 479 964 zł | 14 268 | — |
| Jakuba Krauthofera | 33 m² | 1 | 479 964 zł | 14 544 | 0 m |
| Krauthofera | 38,5 m² | — | 542 948 zł | 14 095 | 0 m |
| ul. Romana Dmowskiego | 33,6 m² | 1 | 479 000 zł | 14 239 | 104 m |
| Józefa Wrońskiego | 38,5 m² | 1 | 542 938 zł | 14 095 | 105 m |
| Józefa Wrońskiego | 35,3 m² | 0 | 470 039 zł | 13 331 | 105 m |
| Romana Dmowskiego | 33 m² | 1 | 479 000 zł | 14 515 | 151 m |
| Dmowskiego | 34,8 m² | — | 457 000 zł | 13 144 | 151 m |
| ul. Górki | 28 m² | — | 485 000 zł | 17 321 | 330 m |
| ul. Klaudyny Potockiej | 35 m² | — | 380 000 zł | 10 857 | 515 m |
| Lodowa | 36 m² | 0 | 480 000 zł | 13 333 | 647 m |
| Lodowa | 40 m² | — | 499 000 zł | 12 475 | 647 m |
| Lodowa | 35 m² | — | 444 900 zł | 12 711 | 647 m |
| Lodowa | 29,7 m² | — | 415 000 zł | 13 973 | 647 m |
| Kolejowa | 34,3 m² | 3 | 485 000 zł | 14 157 | 783 m |
| Andrzejewskiego | 39 m² | — | 459 000 zł | 11 769 | 836 m |
Mediana podobnych — 14 095 zł/m²; to mieszkanie — 14 268 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 479 964 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.