Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-4WPA_N-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 34 m²
ul. Gliwicka, Załęże, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 34 m²
- Dzielnica
- Załęże
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-katowice-zaleze-ul-gliwicka-2-pokoj)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 65% niższa od mediany 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 816 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6128 zł/m²) za 34 m² wychodzi ok. 208 000 zł — oferta jest o 33% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 17,1% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Gliwicka: 18 ofert sprzedaży (mediana 6603 zł/m²), 26 transakcji w rejestrze (mediana 4572 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 34 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 56 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6128 zł/m², czyli ok. 208 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 34 m² | — | 140 000 zł | 4118 | — |
| Gliwicka | 30 m² | 5 | 400 000 zł | 13 333 | 0 m |
| Gliwicka | 39 m² | — | 299 000 zł | 7667 | 0 m |
| Gliwicka | 32 m² | 3 | 405 000 zł | 12 656 | 0 m |
| ul. Gliwicka | 35 m² | — | 269 000 zł | 7686 | 0 m |
| Gliwicka | 36 m² | 2 | 228 000 zł | 6333 | 0 m |
| Dębowa | 29,4 m² | — | 229 008 zł | 7800 | 915 m |
| Dębowa | 29 m² | 2 | 229 008 zł | 7897 | 915 m |
| Dębowa | 36 m² | 0 | 481 425 zł | 13 373 | 915 m |
| Dębowa | 36,4 m² | — | 480 744 zł | 13 200 | 915 m |
| Dębowa | 36 m² | 2 | 480 744 zł | 13 354 | 915 m |
| Dębowa | 38 m² | 0 | 420 740 zł | 11 072 | 915 m |
| Dębowa | 37 m² | 0 | 497 145 zł | 13 436 | 915 m |
| Dębowa | 38 m² | 0 | 504 219 zł | 13 269 | 915 m |
| Dębowa | 38 m² | — | 497 145 zł | 13 100 | 915 m |
| Dębowa | 36 m² | 1 | 473 460 zł | 13 152 | 915 m |
Mediana podobnych — 11 816 zł/m²; to mieszkanie — 4118 zł/m² (−65%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 140 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.