Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CL-ZCZ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 34 m², parter
Centralna, Czyżyny, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 34 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Czyżyny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-czyzyny-centralna/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-czyzyny-central)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 194 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 932 zł/m²) za 34 m² wychodzi ok. 372 000 zł — oferta jest o 48% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.08.2026 (83 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 7Ulica CENTRALNA: 191 ofert sprzedaży (mediana 15 228 zł/m²), 17 transakcji w rejestrze (mediana 13 729 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 34 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 390 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 932 zł/m², czyli ok. 372 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 34 m² | 0 | 549 122 zł | 16 151 | — |
| Centralna | 38 m² | 4 | 605 949 zł | 15 946 | 0 m |
| Centralna | 38 m² | 1 | 578 360 zł | 15 220 | 0 m |
| Centralna | 34 m² | 1 | 541 872 zł | 15 937 | 0 m |
| Centralna | 34 m² | 4 | 579 360 zł | 17 040 | 0 m |
| Centralna | 40 m² | 5 | 703 591 zł | 17 590 | 0 m |
| Centralna | 40 m² | 1 | 660 643 zł | 16 516 | 0 m |
| Centralna | 32 m² | 3 | 539 220 zł | 16 851 | 0 m |
| Centralna | 38 m² | 0 | 568 228 zł | 14 953 | 0 m |
| Centralna | 38 m² | 5 | 613 571 zł | 16 147 | 0 m |
| Centralna | 34 m² | 1 | 548 688 zł | 16 138 | 0 m |
| Centralna | 40 m² | 5 | 701 173 zł | 17 529 | 0 m |
| Centralna | 34 m² | 4 | 569 136 zł | 16 739 | 0 m |
| Centralna | 34 m² | 5 | 582 768 zł | 17 140 | 0 m |
| Centralna | 40 m² | 4 | 693 067 zł | 17 327 | 0 m |
| Centralna | 34 m² | 3 | 552 096 zł | 16 238 | 0 m |
Mediana podobnych — 16 541 zł/m²; to mieszkanie — 16 151 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 549 122 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 549 122 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 377 zł/m² z 21 529 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.