Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FQLAIB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 34,3 m²
Bystrzycka, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 34,3 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% niższa od mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 493 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 741 zł/m²) za 34,3 m² wychodzi ok. 403 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.02.2026 (245 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,9% rocznie brutto.
- 6Ulica Bystrzycka: 10 ofert sprzedaży (mediana 11 042 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 34,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 18 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 741 zł/m², czyli ok. 403 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 34,3 m² | — | 450 000 zł | 13 120 | — |
| bulw. Dedala | 40 m² | — | 770 000 zł | 19 250 | 492 m |
| Nowodworska | 34,9 m² | — | 505 325 zł | 14 500 | 830 m |
| Nowodworska | 34,1 m² | — | 493 870 zł | 14 500 | 830 m |
| Nowodworska | 35 m² | 5 | 599 300 zł | 17 123 | 830 m |
| Nowodworska | 34,9 m² | — | 529 000 zł | 15 175 | 830 m |
| Nowodworska | 38 m² | — | 650 000 zł | 17 105 | 830 m |
| Nowodworska | 34,1 m² | — | 494 450 zł | 14 500 | 830 m |
| Nowodworska | 35,3 m² | — | 599 300 zł | 16 992 | 830 m |
| Nowodworska | 39 m² | — | 650 000 zł | 16 667 | 830 m |
| Nowodworska | 34,2 m² | — | 502 299 zł | 14 700 | 830 m |
| Nowodworska | 38,3 m² | — | 582 008 zł | 15 200 | 830 m |
| Metalowców | 34 m² | 2 | 400 000 zł | 11 765 | 897 m |
| ul. Nowodworska | 34,2 m² | 5 | 495 000 zł | 14 486 | 899 m |
| ul. Nowodworska | 39,6 m² | 0 | 449 000 zł | 11 353 | 900 m |
| okolice ul. nowodworskiej | 34 m² | 4 | 440 000 zł | 12 941 | 926 m |
Mediana podobnych — 14 500 zł/m²; to mieszkanie — 13 120 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 450 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.