Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-U0FN5Q-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 33 m²
ul. Wieczysta, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 33 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-ul-wieczysta-2-pokojowe-f7i) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 78 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 254 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 326 zł/m²) za 33 m² wychodzi ok. 374 000 zł — oferta jest o 40% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2690 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Wieczysta: 6 ofert sprzedaży (mediana 12 847 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 33 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 44 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 326 zł/m², czyli ok. 374 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 33 m² | — | 523 000 zł | 15 849 | — |
| ul. Gajowa | 39,4 m² | 1 | 570 000 zł | 14 482 | 172 m |
| Borowska | 34,5 m² | 0 | 551 880 zł | 15 997 | 200 m |
| okolice Aquaparku | 33 m² | 5 | 480 000 zł | 14 546 | 267 m |
| al. Armii Krajowej | 36 m² | — | 509 000 zł | 14 139 | 305 m |
| ul. Śliczna | 36 m² | — | 550 000 zł | 15 278 | 312 m |
| Śliczna | 36 m² | 8 | 450 000 zł | 12 500 | 312 m |
| Krzyki | 35,9 m² | 1 | 538 200 zł | 15 000 | 398 m |
| okolice Aquaparku | 33 m² | 7 | 495 000 zł | 15 000 | 403 m |
| Hubska | 35,9 m² | — | 775 000 zł | 21 582 | 411 m |
| ul. Paczkowska | 35 m² | — | 775 000 zł | 22 143 | 454 m |
| Krzyki | 35,2 m² | 3 | 584 486 zł | 16 600 | 506 m |
| Żegiestowska | 35 m² | 2 | 588 596 zł | 16 817 | 529 m |
| Żegiestowska | 39 m² | 0 | 546 687 zł | 14 018 | 529 m |
| Żegiestowska | 30 m² | 1 | 445 875 zł | 14 863 | 529 m |
| Żegiestowska | 31 m² | 3 | 476 651 zł | 15 376 | 529 m |
Mediana podobnych — 15 000 zł/m²; to mieszkanie — 15 849 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 523 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 523 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.